Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid heeft een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Gelet op deze risico’s is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.
Nota Grondbeleid
In de raadsvergadering van 25 juni 2015 is de nota Grondbeleid 2015 vastgesteld. Doel van deze nota is het actualiseren van en het inzicht bieden in de hoofdlijnen voor het voeren van een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid.
In de nota wordt een beschrijving gegeven van:
- Het juridisch kader voor het grondbeleid (wetgeving en overheidsbeleid).
- Het grondbeleid, de keuze tussen actief en facilitair grondbeleid en de samenwerking met derden.
- De verschillende aspecten die een rol spelen bij de verwerving van grond.
- Het gronduitgifte- en prijsbeleid.
- De financiële kaders voor grondexploitatie.
In 2019 is gestart met een inventarisatie en actualisatie van het huidige gewenste grondbeleid. De verwachting is dat in het najaar 2020 een nieuwe nota zal worden voorgelegd.
De financiële positie
Een financieel uitgangspunt bij grondexploitaties is het realiseren van een sluitende exploitatie, waarin alle kosten voor het realiseren van het openbaar gebied worden verhaald in de grondopbrengst inclusief een bijdrage in de infrastructuur in de ruimste zin van het woord.
| Financiele positie per complex per 01 januari 2020 | ||||
| Complex | boekwaarde* | m2 nog te | verwacht | verwachte |
| 1-1-2020 | verkopen | resultaat | einddatum | |
| Nooitgedacht | € 6.483.590 | 71628 | € 358.000 | 2025 |
| Bloemakkers | € 1.337.652 | 26754 | € 4.000 | 2023 |
| Eext noord oost | € 542 | 1056 | € 61.000 | 2020 |
| SWS Oostermoer | € 220.773 | 3365 | € 4.000 | 2021 |
| Gasteren | € -100.562 | 0 | € 65.000 | 2020 |
| Totaal | € 7.941.995 | 102803 | € 492.000 | |
| *Boekwaarde = gemaakte kosten -/- gerealiseerde opbrengsten |
Van de complexen worden bij de najaarsbijstellingen en de jaarrekening afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen.
De Kavels in Gasteren en Eext zijn inmiddels allemaal uitgegeven. De verwachting is dat deze exploitaties nog in 2020 kunnen worden afgesloten. Op de voormalige schoollocatie in Gieterveen wordt inmiddels gebouwd. Er is nog 1 vrije kavel. Binnen het woonplan Nooitgedacht zijn nog voldoende mogelijkheden. Diverse gevarieerde kavels worden aangeboden of ontwikkeld. Deelgebied de Es zal verder worden verkaveld. Een aantal architecten is gevraagd een ontwikkelingsplan voor dit gebied te schrijven. In Anloo worden, samen met dorpsbelangen Anloo, de mogelijkheden onderzocht voor nieuwbouw aan de Raatakkers 2e fase.
De bedrijfskavels op Bloemakkers zijn grotendeels verkocht en op een aantal kavels wordt inmiddels gebouwd. Er zijn nog enkele kavels zijn beschikbaar. De vraag naar en mogelijkheden voor nieuwe bedrijfskavels wordt de komende periode verder verkend.
Algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen
Verliezen kunnen het gevolg zijn van twee soorten risico’s:
- voorzienbare (exploitatie) risico’s;
- onvoorzienbare of algemene (conjuncturele of markt) risico’s.
De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijkse toelichtingen op de bouwrekeningen. Ook voor onvoorzienbare risico’s, ontstaan door negatieve conjuncturele ontwikkelingen en/of rentestijging, dient een algemene reserve grondbedrijf in stand te worden gehouden. Het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf is niet eenvoudig, omdat de omvang afhangt van onzekere factoren als marktontwikkelingen, de rentestand en de verwachte resultaten.
Geconcludeerd kan worden dat, mede op basis van de boekwaarden, de grootste risico’s betrekking hebben op de complexen Nooitgedacht en Bloemakkers.
De beoordeling of er voldoende reserves zijn om de risico’s te kunnen opvangen is lastig. We trachten hieronder een reëel en zo compleet mogelijk beeld te geven.
Weerstandsvermogen conform de nota grondbeleid
In de nota Grondbeleid is de minimale omvang van het weerstandsvermogen ten behoeve van algemene risico’s gesteld op 15% van de positieve boekwaarden, vermeerderd met de nog te maken kosten, het krediet voor strategische aankopen en het verwachte eindresultaat.
| Weerstandsvermogen | |||
| Positieve boekwaarde onderhanden werk per 01-01-2020 | € 7.941.995 | ||
| Krediet voor strategische aankopen | € 981.800 | ||
| Verwachte nog te maken kosten onderhanden werken | € 5.302.861 | ||
| Verwachte toekomstige negatieve resultaten grondbedrijf | € - | ||
| Totaal | € 14.226.656 | ||
| Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt | € 2.134.000 | (15%) |
Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt € 2.134.000 (15% van € 14.226.656).
Risico’s per exploitatie
Naast een beoordeling van het weerstandsvermogen van het totale grondbedrijf is het ook mogelijk om de risico’s per exploitatie in beeld te brengen. Voor de risicoberekening zijn we ervan uitgegaan dat een aantal risico’s zich voor zal doen.
De berekende risico’s zijn:
- De looptijd van de grondexploitatie is (2 jaar) langer dan begroot.
- De jaarlijkse kostenstijging is (1%) hoger dan begroot
- De opbrengstinflatie van de grondexploitatie is (1%) lager dan begroot
- Het rentepercentage over de boekwaarde is (1%) hoger dan begroot.
| Risico per exploitatie | ||
| Complex | Risico | |
| Nooitgedacht | € 1.265.000 | |
| Bloemakkers | € 87.000 | |
| Eext noord-oost | € - | |
| SWS Oostermoer | € 43.000 | |
| Gasteren | € - | |
| Totaal | € 1.395.000 |
Op basis van de analyse per exploitatie is sprake van een lager risico (€ 1.395.000) dan op basis van de berekening van het benodigd weerstandsvermogen (€ 2.134.000) voor het totale grondbedrijf.
Algemene reserve grondbedrijf
De algemene reserve grondbedrijf is de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. Belangrijkste oorzaken hiervan zijn het geheel of gedeeltelijk vrijvallen van een aantal voorzieningen voor de grondexploitaties Nooitgedacht en Bloemakkers en de positieve resultaten van het grondbedrijf als geheel de afgelopen jaren. De gewenste minimale omvang van het weerstandsvermogen is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven en daalt nu zelfs. Het college heeft daarom besloten in 2020 € 4.000.000 vanuit de reserve grondbedrijf vrij te laten vallen ten gunste van de Vrije Algemene Reserve. Na de vrijval is de hoogte van de reserve grondbedrijf nog € 2.811.000.
| Algemene reserve grondbedrijf | |
| saldo per 01-01-2019 | 6.268.607 |
| mutaties 2019 | 373.571 |
| saldo 31-12-2019 | 6.642.178 |
| resultaat 2019 | 235.000 |
| vrijval ten gunste VAR in 2020 | -4.000.000 |
| Algemene reserve per 31-12-2020 | 2.877.178 |
Conclusie
Het hoogste van de twee berekende risicobedragen is € 2.134.000. Dit is het minimaal benodigde weerstandsvermogen. De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan deze eis. Het risicobedrag is ook opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Actualiteit
Vennootschapsbelasting (VPB)
Beoordeling Vpb-plicht 2019
Voor het jaar 2019 heeft er een beoordeling plaatsgevonden van de gemeentelijke activiteiten. Door een herijking van de grondexploitaties en een positieve tendens in de verkopen van onder meer Bloemakkers is opnieuw een beoordeling(Post Quick Scan) uitgevoerd. Uit deze eerste beoordeling blijkt dat het grondbedrijf waarschijnlijk over het geheel vanaf 2019 belastingplichtig is. Uit de eerste berekeningen komt naar voren dat over 2019 een negatief resultaat verwacht wordt, er wordt naar alle waarschijnlijkheid aangifte vennootschapsbelasting gedaan zodat compensabele verliezen in de toekomst met eventuele winsten kunnen worden verrekend.