Grondbeleid

Grondbeleid

Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid heeft een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Gelet op deze risico’s is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.

 

Nota Grondbeleid

In de raadsvergadering van 25 juni 2015 is de nota Grondbeleid 2015 vastgesteld. Doel van deze nota is het actualiseren van en het inzicht bieden in de hoofdlijnen voor het voeren van een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid.

In de nota wordt een beschrijving gegeven van:

  • Het juridisch kader voor het grondbeleid (wetgeving en overheidsbeleid).
  • Het grondbeleid, de keuze tussen actief en facilitair grondbeleid en de samenwerking met derden.
  • De verschillende aspecten die een rol spelen bij de verwerving van grond.
  • Het gronduitgifte- en prijsbeleid.
  • De financiële kaders voor grondexploitatie.

In 2021 is gestart met de herijking van het grondbeleid. In 2022 zal de geactualiseerde nota aan de Raad worden voorgelegd.

De financiële positie

Een financieel uitgangspunt bij grondexploitaties is het realiseren van een sluitende exploitatie, waarin alle kosten voor het realiseren van het openbaar gebied worden verhaald in de grondopbrengst inclusief een bijdrage in de infrastructuur in de ruimste zin van het woord.

Ontwikkelingen grondexploitaties in 2021
Boekwaarde Baten Vrijval Tussentijdse Boekwaarde m² nog te Verwachte
Complex 1-1-2021 Voorziening winstneming 31-12-2021 verkopen einddatum
In exploitatie
Nooitgedacht € 5.592.021 € 3.588.128 € 0 € 85.000 € 2.718.588 44.844 2025
Bloemakkers € 1.118.744 € 161.313 € 0 € 0 € 991.973 16.728 2023
SWS Oostermoer € 159.265 € 145.985 € 0 € 0 € 26.474 760 2022
Eext Noord Oost -€ 43.855 € 0 € 0 € 36.320 € 0 0 2021
Gasteren € -96.487 € 0 € 0 € 85.368 € 0 0 2021
Totaal € 6.729.688 € 3.895.426 € 0 € 206.688 € 3.737.035 62.332

Van de complexen worden bij de jaarrekening afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen.

Algemene reserve grondbedrijf 

De algemene reserve grondbedrijf is het resultaat van de winst- en verliesnemingen in de grondexploitaties en afdrachten aan de algemene middelen van de gemeente.  De algemene reserve grondbedrijf was de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. In 2020 is daarom besloten € 4.000.000 vanuit de reserve grondbedrijf vrij te laten vallen ten gunste van de Vrije Algemene Reserve.

In 2021 is het resultaat van het grondbedrijf van de jaarrekening in 2020 (+€ 172.000) toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf. De winstneming bij de jaarrekening 2021 is € 206.000. Voor de grondexploitaties Nooitgedacht en Gasteren  elk € 85.000 en voor Eext  Noord-Oost € 36.000. De verwachte stand van de reserve is dan € 3.235.000.

Verloop algemene reserve grondbedrijf
Algemene reserve grondbedrijf per 1-1-2021 € 2.856.000
Resultaat jaarrekening 2020 € 172.000
Overboeking naar Vrije Algemene Reserve € 0
Winstneming complexen in 2021 € 0
Algemene reserve voor bestemming per 31-12-2021 € 3.028.000
Resultaat 2021 € 207.000
Verwachte algemene reserve na bestemming per 31-12-2021 € 3.235.000

Weerstandsvermogen

Verliezen binnen het grondbedrijf kunnen het gevolg zijn van twee soorten risico’s:

- voorzienbare risico’s;
- onvoorzienbare of algemene risico’s.

De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijkse toelichtingen op de grondexploitaties. De onvoorzienbare risico’s kunnen ontstaan door negatieve conjuncturele ontwikkelingen en/of rentestijgingen. Voor beide risico's dient een algemene reserve grondbedrijf in stand te worden gehouden. Het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf is niet eenvoudig, omdat de omvang dus afhangt van onzekere factoren als marktontwikkelingen, de rentestand en de verwachte resultaten.  Met name op basis van de boekwaarden hebben de grootste risico’s betrekking op de complexen Nooitgedacht en Bloemakkers.

De beoordeling of er voldoende reserves zijn om de risico’s te kunnen opvangen is lastig. We trachten hieronder een reëel en zo compleet mogelijk beeld te geven.

Weerstandsvermogen conform de nota grondbeleid

In de nota Grondbeleid is de minimale omvang van het weerstandsvermogen ten behoeve van algemene risico’s gesteld op 15% van de positieve boekwaarden, vermeerderd met de nog te maken kosten, het krediet voor strategische aankopen en het verwachte eindresultaat.

Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt € 1.609.046(15% van € 10.726.975). Geconcludeerd kan worden dat de verwachte omvang van de algemene reserve grondbedrijf voldoet aan het minimaal benodigde weerstandsvermogen en daarmee dus toereikend is om alle risico's op te vangen.

Weerstandsvermogen
Positieve boekwaarde onderhanden werken € 3.737.035
Krediet voor strategische aankopen € 1.000.000
Nog te maken kosten objecten onderhanden werk € 5.989.940
Verwachte nadelige toekomstige resultaten € 0
Totaal € 10.726.975

Risico’s per exploitatie

Naast een beoordeling van het weerstandsvermogen van het totale grondbedrijf is het ook mogelijk om de risico’s per exploitatie in beeld te brengen. Voor de risicoberekening zijn we ervan uitgegaan dat een aantal risico’s zich voor zal doen.

De berekende risico’s zijn:

De looptijd van de grondexploitatie is (2 jaar) langer dan begroot.
De jaarlijkse kostenstijging is (1%) hoger dan begroot
De opbrengstinflatie van de grondexploitatie is (1%) lager dan begroot
Het rentepercentage over de boekwaarde is (1%) hoger dan begroot
Als we een berekening voor de 4 lopende grondexploitaties maken, komen we tot de volgende risico’s. Voor een toelichting op de risicoklassen wordt verwezen naar paragraaf  ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.

Op basis van de analyse per exploitatie is sprake van een lager risico (€  766.353) dan op basis van de berekening van het benodigd weerstandsvermogen (€ 1.609.046) voor het totale grondbedrijf.

Risicomatrix
Complex risico risicoklasse
1 2 3 4
Nooitgedacht € 698.758 x
Bloemakkers € 64.760 x
Sws Oostermoer € 2.835 x
Eext noord-oost € 0 x
Gasteren € 0 x
Totaal € 766.353

Conclusie

Het hoogste van de twee berekende risicobedragen is € 1.609.046  Dit is het minimaal benodigde weerstandsvermogen. De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan deze eis. Het risicobedrag is ook opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.

 

Vennootschapsbelasting (VPB)

Beoordeling Vpb-plicht 2020 en 2021
 Uit eerdere beoordeling is naar voren gekomen dat het grondbedrijf vanaf 2019 belastingplichtig is. Over het jaar 2019 hebben we voor de eerste keer aangifte vennootschapsbelasting ingediend bij de belastingdienst. We hebben over 2019 en 2020 gezamenlijk een fiscaal verlies van € 77.000 gerealiseerd, dat met toekomstige winsten gecompenseerd kan worden. Uit de (voorlopige) berekening  van de fiscalist komt naar  voren dat vanaf 2021 waarschijnlijk een positief fiscaal resultaat wordt bereikt.

Complexen in exploitatie
Van de complexen in exploitatie zijn net als voorgaande jaren afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen:
• Bedrijventerrein Bloemakkers te Gieten
• Nooitgedacht (Rolde Zuid)
• SWS Oostermoer (Gieterveen)
• Eext Noord Oost
• Gasteren

Voor Eext en Gasteren is dit de laatste rapportage omdat beide exploitaties klaar zijn en worden afgesloten.

Aangezien Nooitgedacht en Bloemakkers omvangrijke risicovolle plannen zijn, zijn hiervoor separaat actualisaties opgesteld. Deze rapportages worden als bijlage bij de jaarrekening vertrouwelijk ter inzage gelegd. Hierbij zijn ook de risico’s met een gevoeligheidsanalyse in beeld gebracht.