Voortgangsrapportages Grondbeleid

Inhoud

Voortgangsrapportage exploitatie Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers Gieten

1. Grondexploitatie

1.1 Omschrijving exploitatie
Op 25 november 2009 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers te Gieten met bijbehorende exploitatieopzet vastgesteld. Ten behoeve van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein Bloemakkers en met name ten behoeve van de zone langs de N34, zijn aanvullende beeldkwaliteitseisen vastgesteld die als bijlage bij de bestemmingsplan-toelichting zijn toegevoegd.

Het exploitatiegebied omvat de gronden in het bestemmingsplan uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers waarvan een deel reeds is uitgegeven en bebouwd. Dit betreft dus het reeds bestaande bedrijventerrein Bloemakkers.

De exploitatie van het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers is een samenvoeging van 4 exploitatiecomplexen te weten: ‘Uitbreiding Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers 2004’ en ‘Dressuurcentrum Gieten’. De boekwaarden van deze complexen zijn daarmee opgenomen in de exploitatie ‘bestemmingsplan uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers’.

Naast de grondexploitatie Nooitgedacht te Rolde kent de grondexploitatie uitbreiding Bedrijventerrein Bloemakkers een aanzienlijk volume, namelijk een omzet van ruim € 4 miljoen. Gelet op de omvang en de looptijd is een doorlopende actualisatie van de grondexploitatie van groot belang

 

1.2 Exploitatieperiode
De looptijd van de exploitatie was aanvankelijk van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2018. De looptijd is in 2014 met 2 jaar verlengd tot en met 31 december 2020. In de tweede helft van 2014 is door bureau Louter een marktonderzoek uitgevoerd dat aangeeft dat de geprognosticeerde afzetsnelheid lager is wat wederom tot verlenging van de exploitatieperiode heeft geleid tot 31 december 2030.
De kavelverkoop op Bloemakkers is sinds 2018 echter weer in volle gang en de belangstelling voor bedrijfskavels is enorm toegenomen. Door de recente verkopen en reserveringen is de verwachte looptijd van de exploitatie behoorlijk afgenomen. De resterende kavelverkopen zijn, op basis van het uitgiftetempo dat in een marktonderzoek van bureau Louter is aangegeven over de periode van 2021 tot en met 2023 gefaseerd. Naar verwachting kan de exploitatie dan ook worden afgesloten.

1.3 Bouwprogramma
Op 27 oktober 2009 is een verkaveling vastgesteld. Op basis van deze verkaveling zijn er 22 locaties beschikbaar voor de bouw van een bedrijfspand. Het betreft overigens een flexibele verkaveling, met andere woorden, indien nodig kan maatwerk worden geleverd.

2 Samenvatting van de stand van zaken per 31 december 2020

2.1 Kavelverkoop

 

Verkochte kavels in 2020
Kavel 6: 3.256 m2
Kavel 8: 1.561 m2
Kavel 10: 2.374 m2

Reserveringen
Kavel 3: 4.802 m2 (sinds 1 april 2021)
Kavel 15: 2.917 m2

Nog vrije kavels
Kavel 1
Kavel 7
Kavel 14
Kavel 18

De kavelverkoop op Bloemakkers blijft een continu proces. De verkavelingskaart is een dynamische kaart vanwege het leveren van maatwerk. De meest actuele kaart is te vinden op de website van de gemeente.

2.2 Bouw en woonrijp maken
Het plan is volledig bouwrijp. Zodra de laatste kavels bebouwd zijn zullen de laatste woonrijp activiteiten worden uitgevoerd. Hiervoor is nog ca € 100.000 beschikbaar.

3 Risico’s

3.1 Aankooprisico’s
Er zijn geen aankooprisico’s aanwezig.

3.2 Afzetrisico’s
Gelet op de looptijd van het plan is bij aanvang ten doel gesteld om jaarlijks ruim 10.000 m² grond te verkopen. Geconstateerd moest worden dat deze doelstelling, ondanks inspanningen, in de jaren voor 2018 niet werd gehaald waarmee de uitgiftesnelheid van de bedrijfskavels een risico vormde.
In 2019 is de geplande jaarlijkse uitgifte wel gehaald. Daarnaast was sprake van voldoende leads voor Bloemakkers.

De Coronacrisis vanaf maart 2020 heeft negatieve gevolgen gehad voor de belangstelling in een bedrijfskavel. Het aantal geïnteresseerden, reserveringen en opties is daardoor teruggelopen. Van de gevolgen kunnen we op dit moment nog geen concreet beeld geven omdat we niet weten hoe snel de markt zich hersteld. De eerste zorg gaat thans uit naar de bestaande ondernemingen waarvan een aantal het erg zwaar heeft.

3.3 Bodemverontreinigingsrisico
Er is geen bekend risico meer voor een bodemverontreiniging. Voor toekomstige kavelverkopen is in 2017 en 2018 een actualisatie van bodemonderzoeken uitgevoerd.

3.4 Planschaderisico
Er is geen risico voor planschade meer.

3.5 Renterisico
Door de nieuwe BBV regels m.b.t. het grondbedrijf is een wijziging doorgevoerd in de verslaggevingsregels m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de werkelijk betaalde rente. Voor 2020) was dat percentage 1%. Per 2021 wordt dit verlaagd naar 0,25% Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie. Ook de dalende boekwaarde zorgt voor een lager renterisico.

4 Strategie en prognose
De afzet van de bouwkavels blijft het belangrijkste risico. De raad heeft d.d. 25 juni 2014, bij amendement bij het voorstel tot vaststelling van de jaarstukken 2013, ons college de ruimte gegeven de verkoopprijs van de bedrijfsgrond op Bloemakkers zodanig te stellen dat deze, eventueel niet geheel kostendekkend, leidt tot een grotere kans op verkoop.
Verder zal de gemeente blijven inzetten op realisatie van glasvezel en het leveren van maatwerk voor wat betreft de kavelindeling (het maximaal afstemmen op de wens van de koper).

De jaarlijkse (cijfermatige) actualisering van de grondexploitatie wordt bij deze jaarrekening gepresenteerd.

 

Voortgangsrapportage exploitatie Nooitgedacht

1 Grondexploitatie 2020

In deze voortgangsrapportage wordt informatie gegeven over de exploitatie van plan Nooitgedacht. Bij deze rapportage wordt ook een extern opgestelde actualisatie van de grondexploitatie geleverd.

1.1 Omschrijving exploitatie

Op 22 oktober 2003 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze het bestemmingsplan Rolde-Zuid goedgekeurd. Op 7 juni 2004 is er een samenvoeging geweest met een herziening van het plan (volgens artikel 30 WRO).

Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie herijkt en heeft een tweede herijking in 2014 plaatsgevonden.

Kaart Bestemmingsplan 2016

Door de Raad is in haar vergadering van 19 februari 2014 het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Daarbij zijn de marktadviezen die gegeven zijn in het onderzoeksrapport van Companen verwerkt. Ten behoeve van het waarborgen van een beeldkwaliteit heeft de raad (eveneens op 19 februari 2014), het aangepaste Beeldkwaliteitsplan Nooitgedacht/Rolde-Zuid vastgesteld.

In 2016 is het bestemmingplan geactualiseerd. Daarvoor waren een aantal redenen. Allereerst geeft een geactualiseerd bestemmingsplan meer rechtszekerheid aan de huidige bewoners (het vigerend bestemmingsplan was zeer flexibel). Het plan is daarbij in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie. Door ontwikkelingen in de bouwvoorschriften (bijv. hogere plafonds, daarmee ook hogere goot- en noklijnen) was er ook behoefte om de bestemmingsplanregels aan te passen aan deze tijd. Ten slotte vraagt de huidige zorgvraag om woon- en dagvoorzieningen die moeizaam waren in te passen in het plan. Dit vraagt om een bouwvolume waarin niet werd voorzien. Inmiddels is het plan in procedure geweest en heeft de Raad ingestemd met het geactualiseerde bestemmingplan

2 Woningbouwprogramma
Het door de Raad vastgesteld woningbouwprogramma voorziet in totaal in ca. 270 woningen, waarvan vanaf 2020 nog 113 te realiseren in 5 jaar, dus tot en met 2025. De verdeling over de verschillende woningcategorieën (waaronder ca 30% in de sociale huur en koop) wordt daarbij als marktconform beoordeeld.

2.1 Gerealiseerde woningbouw in 2020.
De verkoop prognose voor 2020 was 27 woningen. In totaal zijn er in 2020 32 woningen verkocht.

Particulier:
1) Er zijn in 2020 6 vrije sector kavels verkocht. De verkochte kavel liggen verspreid over het plan in de deelgebieden “wonen in het bos (1 stuks), “wonen aan de Brinken”(4 stuks) en “wonen aan Lanen” (1 stuks).

Ontwikkelaars:
1) Als onderdeel van in totaal 12 woningen (6 blokjes 2/1 kap) aan de Broeder Silvesterlaan (deelgebied 3.2) zijn de eerste 6 in 2019 door Hesco Bouw opgeleverd. De tweede fase was in afwachting van de sloop van de gebouwen “de Havens” van de Trans. Deze gebouwen zijn eind 2019 gesloopt. In 2020 zijn de overige 6 woningen verkocht en is gestart met de bouw.
2) Aan de Broeder Silvesterlaan ontwikkeld Hornstra Zethoven half-woningen. In deelgebied 3.8 is ruimte voor 8 woningen (4 x 2^1 kap). In 2020 is de eerste fase van 4 woningen verkocht en is de bouw gestart.
3) In deelgebied 3.6 heeft Koenen Bouw uit Emmen 6 woningen (rij van 6^1 kap) gebouwd. Van de zes woningen zijn in 2020 4 woningen verkocht. De overige twee waren in 2020 onder optie.
4) Voor woningstichting de Volmacht uit Gieten is Koenen Bouw gestart met de bouw van 12 woningen (2 x rij 6^1 kap). Deze woningen worden in 2021 opgeleverd.

2.2 In ontwikkeling in 2020.


Naast de verkochte kavels zijn er meerdere grondaanbiedingen aan ontwikkelende partijen gedaan.
1) Aan Hornstra Zethoven is een grondaanbieding gedaan voor de bouw van 5 vrijstaande woningen in deelgebied 3.9. Eind 2020 is de verkoop gestart.
2) Hesco Bouw is gestart met de verkoop van een tweede fase Parkvilla’s. De tweede fase biedt ruimte aan 8 half vrijstaande woningen.
3) Er zijn gesprekken gevoerd met partijen om te komen tot ontwikkeling in de deelgebieden 2.2 en 2.4 “wonen in het bos” en 3.1 “wonen aan de Brinken”. In 2020 hebben deze gesprekken nog niet geleid tot een grondaanbieding maar zijn de partijen wel begonnen met het maken van ontwerpen voor eigen risico.
4) In 2020 zijn er 13 particuliere kavels in optie gegeven waarvan de termijn doorloopt tot in 2021.

2.3 Samenwerking De Trans

De Trans heeft in 2016 aangegeven zich te kunnen vinden in de herijking van de plannen, en daarmee ook in de visie op de (beperkte) spreiding van zorg wonen over het plan. De daarvoor noodzakelijke grondruiling (met gesloten beurs) is afgerond en in 2018 bij de notaris gepasseerd.

Eind 2019 zijn alle, door de gemeente te verzorgen sloop, woningen van De Trans gesloopt. Begin 2020 heeft de sloper de laatste percelen “schoon” opgeleverd.

2.4 Samenwerking Corporaties

Aan Woningstichting De Volmacht in Gieten zijn gronden aangeboden voor de bouw van 12 sociale huurwoningen. De Volmacht aan bouwbedrijf Koenen de opdracht verstrekt om 2 rijen van 6 woningen op deze locatie te bouwen. De bouw is gestart in 2020 en de woningen worden in maart 2021 opgeleverd.

3 Overzicht stand van zaken
Op de onderstaande kaart is aangegeven welke kavels inmiddels zijn verkocht (licht-paars en gearceerd) en welke in reservering (licht-groen) zijn gegeven.

 

 

4 Risico’s

4.1 Aankooprisico

Aankooprisico’s voor grondaankopen ten behoeve van het bestemmingsplan gebied zijn niet meer aanwezig. In 2014 is, na overleg met de provincie, besloten boscompensatie toe te passen voor de ontwikkeling Nooitgedacht. De totale compensatie bedraagt 103.932 m2. De compensatie kan deels binnen de wijk en verder in de nabije omgeving gerealiseerd worden. Voor de resterende aankoop en alle benodigde inrichting is in de exploitatie een bedrag van € 362.000 opgenomen.

4.2 Afzetrisico
In 2019 heeft Companen, mede naar aanleiding van een vraag van de externe accountant, een nieuw marktonderzoek uitgevoerd voor Nooitgedacht. De afzetsnelheid in de grondexploitatie is hier op afgestemd.
Het besluit van B&W, om vooruitlopend op de landelijke wetgeving, de projectmatige woningen verplicht “nul op de meter” te bouwen had een kostprijsverhogend effect voor potentiele kopers. Om dit risico te beperken, heeft B&W besloten in 2017 en 2018 voor grondaanbiedingen een bijdrage van € 5.000 per woning aan de ontwikkelaar (bij realisatie) beschikbaar te stellen. De bijdrage wordt vanaf 2019 niet meer aangeboden. Inmiddels schrijven de landelijke normen ook gasloos bouwen voor.

4.3 Bodemverontreiniging risico
In het te exploiteren gebied is geen verontreinigingsrisico aanwezig.

4.4 Planschaderisico
Binnen deze exploitatie niet aan de orde.

4.5 Renterisico
De rentecomponent blijft een risico. Door de nieuwe BBV regels m.b.t. het grondbedrijf, is in 2017 een wijziging doorgevoerd in de verslaggevingsregels m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de werkelijk betaalde rente. Sinds 2018 is dat percentage 1%. Vanaf 2021 0,25%. Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie omdat een langere looptijd minder financiële gevolgen heeft.
De boekwaarde neemt de laatste jaren ook af. Dit zorgt ook voor een lager renterisico.

4.6 Uitvoeringsrisico
Voor de kostenstijging wordt uitgaan van 3%. Dit is een gemiddelde van de bouwkostenindex en de index voor civiele kosten. Ook de gemiddelde kostenstijging over de afgelopen 4 jaar van civiele kosten was afgerond 3%. Gelet op de huidige drukte in de bouw en de daaruit voorkomende bouwkostenstijging, lijkt het ook voor de komende jaren onvermijdelijk dat deze kostenstijging door zet de komende jaren. Voor de langere termijn wordt in de exploitatie dan ook rekening gehouden met een kostenstijging van 3% per jaar.

5. Strategie en prognose

5.1 Ontwikkelingen binnen het plan

Naast de, in paragraaf 2.2 genoemde projectontwikkeling zijn er nog een aantal locaties waar ontwikkeling kan plaatsvinden. In 2020 zijn eerste verkennende gesprekken gevoerd met ontwikkelaars om te komen tot woningbouw op locaties in de deelgebieden 2.2 en 2.4 “wonen in het bos” en in deelgebied 3.1 “wonen aan de Brinken”. Deze gesprekken hebben geleid tot een conceptplan die voorgelegd gaat worden aan de commissie Welstand. Bij een positief Welstand advies wordt aan de ontwikkelaar een grondaanbieding gedaan. Binnen het plangebied “wonen in het Bos” liggen nog een viertal grotere kavels waarvan in het verleden weinig belangstelling was. Gelet op de huidige markt worden deze vier kavels weer in de verkoop gebracht.

Daarnaast is in 2020 een eerste aanzet gegeven aan de ontwikkeling van de Es. Naast de 6 grotere kavels voor vrijstaande bouw biedt de Es nog ruimte aan 42 woningen. Middels een uitvraag aan een viertal regionaal geselecteerde architectenbureaus is gevraagd hun ruimtelijke visie te geven over de Es waarbij de architectonische gaafheid centraal moet staan. Naast de ruimtelijke visie is de bureaus ook gevraagd u zij het project zouden willen aanpakken en met welke partners (bouwer, makelaar, belegger). Aan de Stuurgroep worden de vier visie documenten voorgelegd met de insteek om met uiteindelijk één bureau het ontwikkeltraject te starten.

5.2 Financiële stand van zaken en prognose

De inkomsten in 2020 zijn iets achter gebleven ten opzichte van de geprognotiseerde inkomsten. Alhoewel meer kavels verkocht dan geprognotiseerd (32 verkocht tegen 27 begroot), zijn met name de kleinere kavels (half vrijstaand en rij-woningen) verkocht. Daar tegenover staat dat de uitgaven ook lager waren dan begroot. Dit mede omdat het plangebied grotendeel bouwrijp is en er in 2020 weinig werkzaamheden zijn geweest.

De opbrengsten waren daarom toch ruim € 900.000 hoger dan de uitgaven. De boekwaarde van Nooitgedacht is hierdoor in 2020 verder afgenomen en het risico verlaagd. Evenals in voorgaande jaren wordt bij de jaarrekening een actualisatie van de grondexploitatie opgesteld. Conform wet en regelgeving is in 2020 € 55.000 aan winst genomen.

5.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden
Het plangebied is grotendeels bouwrijp gemaakt. Afhankelijk van verdere ontwikkeling in deelgebied 3.9 dient hier nog infra te worden aangelegd. Inmiddels worden delen van het plangebied woonrijp gemaakt. Wegen worden herbestraat en definitief ingericht. Met het woonrijp maken van straten volgend we de bouw. Zodra in een straat geen bouwactiviteiten meer zijn wordt de straat definitief ingericht. Onder deze werkzaamheden valt ook de aanleg van groen. In 2020 zijn langs diverse wegen nieuwe bomen aangeplant. Ook het parkgebied aan de oostzijde van het plan is definitief ingepland.

De komen jaren ligt de nadruk op het bouwrijp maken van De Es.

Voortgangsrapportage exploitatie wijzigingsplan Gieterveen-locatie Oostermoer

1 Grondexploitatie

1.1 Omschrijving exploitatie
Op 13 april 2011 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze de grondexploitatie van het wijzigingsplan Gieterveen Dorp – locatie Oostermoer, vastgesteld. Met dit besluit is een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van het wijzigingsplan.

Het college van burgemeester en wethouders van Aa en Hunze heeft op 31 januari 2012 het wijzigingsplan “Gieterveen dorp – locatie Oostermoer” vastgesteld. Het wijzigingsplan betreft een planologische regeling ten behoeve van woningbouw op de locatie van de voormalige 'Samenwerkingsschool Oostermoer' op de hoek van de Meertensweg en de Broek in Gieterveen. De locatie ligt midden in het dorp. In de omgeving van de inbreidingslocatie liggen voornamelijk woningen. Aan de westzijde bevindt zich een begraafplaats.

1.2 Exploitatieperiode
Van het plangebied Gieterveen dorp – locatie Oostermoer is een exploitatieopzet gemaakt, die door de raad is vastgesteld op 13 april 2011. De looptijd van de grondexploitatie is in eerste instantie op 5 jaar gezet, ingaande 1-1-2010 en later verlengd naar 2021.

1.3 Woningbouwprogramma
Als programma worden er in totaal 6 woningen gebouwd, waarvan 4 halfvrijstaande woningen koop en 2 vrije sector koopwoningen. De woningen kunnen worden gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap of in projectmatige vorm.

Globale begrenzing inbreidingslocatie

 

 

2 Samenvatting van de stand van zaken per 1 januari 2021

2.1 Wijzigingsplan
Het wijzigingsplan “Gieterveen dorp – locatie Oostermoer” is op 31 januari 2012 vastgesteld. Het wijzigingsplan is onherroepelijk vanaf 29 maart 2012.

 

 

geldende verkaveling

 

2,2 Bouw en woonrijp maken
De bouwlocatie is (tijdelijk) ingericht als grasveld en wordt door de gemeente structureel als zodanig onderhouden. Doordat de belangstelling in 2020 sterk is toegenomen wordt het gehele plangebied nu bouwrijp gemaakt. Het plangebied wordt, in de lijn van het bouwrijp maken, pas woonrijp gemaakt wanneer alle woningen zijn gerealiseerd. Uitgaande van het huidige plan dient nu nog voor een totaal bedrag van ca. € 55.000 aan kosten te worden gemaakt.

3 Risico’s

3.1 Aankooprisico
De gemeente is eigenaar van de uitgeefbare gronden en het openbaar gebied. Alle noodzakelijke verwervingen zijn afgerond en verwerkt in de exploitatie.
Er zijn dan ook geen aankooprisico’s meer.

3.2 Afzetrisico
Uit het Woonwensenonderzoek Gieterveen, bleek dat er, behoefte was aan koopwoningen in de prijsklasse middelduur. Door middel van een reductie op de kavelprijs op de kavels voor halfvrijstaande woningen, is het mogelijk gemaakt de halfvrijstaande woningen in de prijsklasse ‘middelduur’ te bouwen. Er werd uitgegaan van een uitgiftesnelheid van 1 vrijstaande of 2 halfvrijstaande woningen per jaar, met een eerst geraamde verkoop in 2011. Helaas is die prognose niet uitgekomen. T/m 2019 is er geen kavel verkocht. Door het gebrek aan belangstelling en daarbij opgeteld de krimp was het afzetrisico aanzienlijk. Door de recente verkopen en reserveringen is dit risico weer sterkt gedaald.

3.3 Bodemverontreinigingsrisico
Er is in 2011 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd t.b.v. de uitgifte van bouwkavels. Op basis van dit verkennend bodemonderzoek is geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied alleen lichte verontreinigingen voorkomen. Deze verontreinigingen vormen echter geen milieu hygiënische belemmering voor de beoogde woningbouw. In 2019 is er nogmaals een actualiserend verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, ditmaal uitgebreid met een onderzoek naar PFAS. De PFAS waardes die zijn aangetroffen voldoen aan de voorlopige achtergrondwaarden. De conclusie, ook voor het onderzoek naar de overige stoffen, is dat vanuit milieu hygiënisch oogpunt er geen bezwaar is tegen de nieuwbouwplannen.

3.4 Planschaderisico
Verwacht wordt dat binnen de exploitatie geen sprake zal zijn van verzoeken om tegemoetkoming van planschade. Er is dan ook in de grondexploitatie geen rekening gehouden met planschade.

3.5 Renterisico
Door de verkopen in 2020 is de boekwaarde en daarmee het renterisico gedaald. Er is nog wel een behoorlijke boekwaarde maar door de reserveringen is de verwachting er ook in 2021 weer kavels worden verkocht waardoor de boekwaarde verder omlaag zal gaan.
De gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de werkelijk betaalde rente. Voor 2020 is dat percentage laag (1%). Vanaf 2021 is het rente percentage verder verlaagd naar 0,25%. Daarmee is ook het renterisico verlaagd.

4 Strategie en prognose

4.1 Stand van zaken en prognose
In 2019 meldden zich een aantal geïnteresseerden om te bouwen in particulier opdrachtgeverschap. In 2020 zijn 2 van de 4 kavels voor halfvrijstaande woningen verkocht en zijn de andere 2 in optie uitgegeven. Ook de 2 kavels voor vrijstaande woningen zijn in 2020 in optie uitgegeven.

4.2 Stand van zaken lopende grondexploitatie
De exploitatieperiode is verlengd tot en met 2021. Vanwege de uitblijvende verkopen alsmede de hoge boekwaarde is in 2015 en 2018 voor het voorziene negatieve resultaat van in totaal € 193.801 een voorziening getroffen t.l.v. de Algemene reserve van het Grondbedrijf. Gezien de verbeterde verkopen in 2020 en de prognose voor 2021 is deze voorziening naar verwachting voldoende om het negatieve resultaat op te vangen.

4.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden c.q. uit te geven kavels
Zoals gemeld onder 2 wordt het plangebied nu bouwrijp gemaakt. Het tijdstip van de uitvoering van het woonrijpmaken is met name afhankelijk van de verkoop en bouwsnelheid. Nadat de laatste woning klaar is zal het gebied woonrijp worden gemaakt.

 

Voortgangsrapportage exploitatie wijzigingsplan Eext Noordoost 2013

1 Grondexploitatie

1.1 Omschrijving exploitatie
Op 11 december 2013 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze de grondexploitatie van het wijzigingsplan Eext Noordoost 2013, vastgesteld. Met dit besluit is een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van het wijzigingsplan. Het college van burgemeester en wethouders van Aa en Hunze heeft vervolgens op 27 januari 2015 het wijzigingsplan “Eext Noordoost 2013” vastgesteld. Het wijzigingsplan betreft een uitwerking van het bestemmingsplan “Eext”, waarin onderhavig plangebied is bestemd met de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ en betreft een planologische regeling ten behoeve van de realisatie van 8 half-vrijstaande woningen (starterswoningen) en 1 vrijstaande woning. De woningen zullen worden ontsloten door een nieuw aan te leggen, doodlopende weg die aansluit op de Vesselkampen. Deze weg heeft de straatnaam ‘Veldstukken’ gekregen. Het parkeren is voorzien op eigen erf. Een klein deel van het plangebied, grenzend aan het agrarisch gebied en het bestaande bosgebied, wordt als groene ruimte in gebruik genomen. Door middel van een wandelpad wordt aansluiting gezocht met het aangrenzende bosje.

1.2 Exploitatieperiode
Van het plangebied Eext Noordoost 2013 is een exploitatieopzet gemaakt, die door de raad is vastgesteld op 11 december 2013. Als gevolg van een gewijzigde verkaveling is een gewijzigde grondexploitatie door de raad vastgesteld op 22 januari 2015. De oorspronkelijke looptijd van de grondexploitatie is op 6 jaar gezet, ingaande 1-1-2013. De einddatum is ook verlengd naar 2021.

1.3 Woningbouwprogramma
Als programma worden er in totaal 9 woningen gebouwd, waarvan 8 halfvrijstaande koopwoningen voor starters en 1 vrije sector koopwoning. Alle woningen kunnen worden gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap. De halfvrijstaande woningen konden, naar wens van de kavelkopers, ook worden gerealiseerd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

Globale begrenzing inbreidingslocatie Verkavelingstekening

2 Samenvatting van de stand van zaken per 1 maart 2021

Plankosten, bouw- en woonrijp maken
De bouwlocatie was een gras- en trapveldje en werd door de gemeente structureel als zodanig onderhouden. Het plangebied is in het voorjaar 2015 bouwrijp gemaakt.
Tijdens hevige regenbuien ontstond er regelmatig wateroverlast in de Haverlanden in Eext. Deze overlast kon worden verminderd door, ter plaatse van het nieuwbouwplan, het riool te vervangen door een buis met een grotere diameter. De kosten om deze aanpassing uit te laten voeren zijn ten laste van de het plan gebracht. Uitgaande van het huidige plan dient nu nog voor een totaal bedrag van € 26.500 aan kosten te worden gemaakt om het plan woonrijp te maken.

Verkoop kavels
Er zijn 8 kavels te koop aangeboden ten behoeve van de realisatie van een halfvrijstaande starters (koop)woning. Aanvankelijk waren alle 8 kavels in reservering genomen door de gegadigden die werkten aan een gezamenlijk bouwplan (CPO). Er vielen gedurende echter telkens gegadigden af. De oorzaak hiervan was vooral gelegen in de hoge ontwikkelkosten op basis van het ontwerp van de woning (met garage). Uiteindelijk is er geen enkele gegadigde overgebleven. De gemeente heeft daarna een aantal keren geadverteerd en de kavels zijn weer op de gemeentelijke website geplaatst. In 2018 zijn 2 halfvrijstaande kavels verkocht, in 2019 2 kavels en 4 in 2020. Al deze kavels zijn nu dus verkocht.

Gelijktijdig werd de kavel die nog beschikbaar was voor een vrijstaande vrije sector woning in 2018 aangeboden op de vrije markt. De kavel is groot ca. 661 m² en de verkoopprijs is € 125 per m². De kavel is uitgegeven door middel van loting. Deze bouwkavel is in 2018 verkocht en overgedragen.

Daarnaast zijn er 2 percelen gemeentegrond verkocht in 2020, niet zijnde bouwkavels maar tuingrond. Het totaal verkochte oppervlak is 230 m² a € 100,- p/m² excl btw.

3 Risico’s

3.1 Aankooprisico
Alle noodzakelijke verwervingen zijn afgerond en verwerkt in de exploitatie. Er zijn dan ook geen aankooprisico’s meer.

3.2 Afzetrisico
Door middel van een reductie op de kavelprijs van de halfvrijstaande kavels worden in Eext 8 starters (koop)woningen gerealiseerd. Alle kavels zijn verkocht en overgedragen. Hierdoor is het afzetrisico nihil.

3.3 Bodemverontreinigingsrisico
Op basis van een verkennend bodemonderzoek is geconcludeerd er geen belemmering zijn voor de woningbouw.

3.4 Planschaderisico
Er zijn geen tegemoetkoming planschade verzoeken binnen gekomen.

3.5 Renterisico
Alle kavels zijn verkocht en de exploitatie heeft een positieve boekwaarde. Renterisico is daarom niet meer aan de orde.

4 Prognose

4.1 Stand van zaken lopende grondexploitatie
De geprognosticeerde inkomsten zijn binnen de looptijd van de grondexploitatie gerealiseerd. De laatste bouwrijpwerkzaamheden worden in 2021 uitgevoerd en betaald.

4.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden c.q. uit te geven kavels
Het tijdstip van de uitvoering van het woonrijp maken is afhankelijk van de realisatie van de laatste woning. Nog niet alle woningen zijn klaar.

Voortgangsrapportage exploitatie, wijzigingsplan Gasteren dorp, woningbouwlocatie Gasteren 3e fase, afronding Bosakkers

Voortgangsrapportage Gasteren 3de fase

1 Grondexploitatie

1.1 Omschrijving exploitatie
Op 28 april 2016 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze de grondexploitatie van het wijzigingsplan Gasteren dorp, woningbouwlocatie Gasteren 3de fase – afronding Bosakkers, vastgesteld. Met dit besluit is een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van het wijzigingsplan.
Het college heeft op 1 november 2016 het wijzigingsplan “Gasteren Dorp, woningbouwlocatie Gasteren 3e fase- afronding Bosakkers “ gewijzigd vastgesteld. Het wijzigingsplan betreft een planologische regeling ten behoeve van woningbouw aan de oostzijde van het dorp en vormt een afronding van de wijk Bosakkers. Tevens geeft de nieuwe brinkachtige ruimte de landschappelijke afronding aan van Bosakkers. Deze afronding bestaat uit gras en bomen.

1.2 Exploitatieperiode
Van het plangebied Gasteren 3de fase – afronding Bosakkers is een exploitatieopzet gemaakt, die door de raad is vastgesteld op 28 april 2016. De looptijd van de grondexploitatie is in eerste instantie op 8 jaar gezet, ingaande 1-1-2017. De ontwikkeling en verkoop van de kavels is echter sneller verlopen. De intentie is nu de exploitatie in 2021 af te sluiten.

1.3 Woningbouwprogramma
Als programma worden er in totaal 9 woningen gebouwd, waarvan 4 halfvrijstaande woningen koop en 5 vrije sector koopwoningen. De woningen kunnen worden gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap.

Globale begrenzing inbreidingslocatie

 

verkaveling

 

2 Samenvatting van de stand van zaken per 1 maart 2021

Bouw en woonrijp maken
De bouwlocatie was in gebruik bij derden ten behoeve van het weiden van paarden. Dit gebruik is inmiddels beëindigd waarna het plangebied beschikbaar is gekomen t.b.v. woningbouw. Het plangebied is reeds bouwrijp gemaakt. De zaksloot achter de kavels 1, 2 en 3 is aangelegd. Het plangebied wordt pas woonrijp gemaakt wanneer alle woningen zijn gerealiseerd. Begroot is dat er nu nog voor een totaal bedrag van ca € 35.000 aan kosten moet worden gemaakt.

Verkoop kavels
Alle kavels zijn verkocht en overgedragen.

3 Risico’s

3.1 Aankooprisico
De gemeente is eigenaar van de uitgeefbare gronden en het openbaar gebied. Alle verwervingen zijn verwerkt in de exploitatie. Er is dus geen aankooprisico.

3.2 Afzetrisico
Alle kavels zijn inmiddels overgedragen. Het afzetrisico is nihil.

3.3 Bodemverontreinigingrisico
Op basis van de onderzoeksresultaten uit 2015 zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de bestemmingswijziging en nieuwbouw op de locatie.

3.4 Planschaderisico
Er zijn geen verzoeken tegemoetkoming planschade binnengekomen.

3.5 Renterisico
De exploitatie heeft inmiddels een positieve boekwaarde. Renterisico is niet meer aan de orde.

4 Prognose

4.1 Prognose voor de toekomstige ontwikkelingen binnen het plan
De woningbouw bevindt zich in de eindfase. De laatste woningen zijn of worden binnenkort opgeleverd.

4.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden
Zoals gemeld onder 2 is het plangebied reeds bouwrijp. Het woonrijp maken vindt plaats in 2021 na oplevering van de laatste woningbouw. Nog niet alle woningen zijn klaar.

Publicatiedatum: 10-06-2021

Inhoud