1. Grondexploitatie
1.1 Omschrijving exploitatie
Op 25 november 2009 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers te Gieten met bijbehorende exploitatieopzet vastgesteld. Ten behoeve van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein Bloemakkers en met name ten behoeve van de zone langs de N34, zijn aanvullende beeldkwaliteitseisen vastgesteld die als bijlage bij de bestemmingsplan-toelichting zijn toegevoegd.
Het exploitatiegebied omvat de gronden in het bestemmingsplan uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers waarvan een deel reeds is uitgegeven en bebouwd. Dit betreft dus het reeds bestaande bedrijventerrein Bloemakkers.
De exploitatie van het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers is een samenvoeging van 4 exploitatiecomplexen te weten: ‘Uitbreiding Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers 2004’ en ‘Dressuurcentrum Gieten’. De boekwaarden van deze complexen zijn daarmee opgenomen in de exploitatie ‘bestemmingsplan uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers’.
Naast de grondexploitatie Nooitgedacht te Rolde kent de grondexploitatie uitbreiding Bedrijventerrein Bloemakkers een aanzienlijk volume, namelijk een omzet van ruim € 4 miljoen. Gelet op de omvang en de looptijd is een doorlopende actualisatie van de grondexploitatie van groot belang
1.2 Exploitatieperiode
De looptijd van de exploitatie was aanvankelijk van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2018. De looptijd is in 2014 met 2 jaar verlengd tot en met 31 december 2020. In de tweede helft van 2014 is door bureau Louter een marktonderzoek uitgevoerd dat aangeeft dat de geprognosticeerde afzetsnelheid lager is wat wederom tot verlenging van de exploitatieperiode heeft geleid tot 31 december 2030.
De kavelverkoop op Bloemakkers is sinds 2018 echter weer in volle gang en de belangstelling voor bedrijfskavels is enorm toegenomen. Door de recente verkopen en reserveringen is de verwachte looptijd van de exploitatie behoorlijk afgenomen. De resterende kavelverkopen zijn, op basis van het uitgiftetempo dat in een marktonderzoek van bureau Louter is aangegeven over de periode van 2021 tot en met 2023 gefaseerd. Naar verwachting kan de exploitatie dan ook worden afgesloten.
1.3 Bouwprogramma
Op 27 oktober 2009 is een verkaveling vastgesteld. Op basis van deze verkaveling zijn er 22 locaties beschikbaar voor de bouw van een bedrijfspand. Het betreft overigens een flexibele verkaveling, met andere woorden, indien nodig kan maatwerk worden geleverd.
2 Samenvatting van de stand van zaken per 31 december 2020
2.1 Kavelverkoop
Verkochte kavels in 2020
Kavel 6: 3.256 m2
Kavel 8: 1.561 m2
Kavel 10: 2.374 m2
Reserveringen
Kavel 3: 4.802 m2 (sinds 1 april 2021)
Kavel 15: 2.917 m2
Nog vrije kavels
Kavel 1
Kavel 7
Kavel 14
Kavel 18
De kavelverkoop op Bloemakkers blijft een continu proces. De verkavelingskaart is een dynamische kaart vanwege het leveren van maatwerk. De meest actuele kaart is te vinden op de website van de gemeente.
2.2 Bouw en woonrijp maken
Het plan is volledig bouwrijp. Zodra de laatste kavels bebouwd zijn zullen de laatste woonrijp activiteiten worden uitgevoerd. Hiervoor is nog ca € 100.000 beschikbaar.
3 Risico’s
3.1 Aankooprisico’s
Er zijn geen aankooprisico’s aanwezig.
3.2 Afzetrisico’s
Gelet op de looptijd van het plan is bij aanvang ten doel gesteld om jaarlijks ruim 10.000 m² grond te verkopen. Geconstateerd moest worden dat deze doelstelling, ondanks inspanningen, in de jaren voor 2018 niet werd gehaald waarmee de uitgiftesnelheid van de bedrijfskavels een risico vormde.
In 2019 is de geplande jaarlijkse uitgifte wel gehaald. Daarnaast was sprake van voldoende leads voor Bloemakkers.
De Coronacrisis vanaf maart 2020 heeft negatieve gevolgen gehad voor de belangstelling in een bedrijfskavel. Het aantal geïnteresseerden, reserveringen en opties is daardoor teruggelopen. Van de gevolgen kunnen we op dit moment nog geen concreet beeld geven omdat we niet weten hoe snel de markt zich hersteld. De eerste zorg gaat thans uit naar de bestaande ondernemingen waarvan een aantal het erg zwaar heeft.
3.3 Bodemverontreinigingsrisico
Er is geen bekend risico meer voor een bodemverontreiniging. Voor toekomstige kavelverkopen is in 2017 en 2018 een actualisatie van bodemonderzoeken uitgevoerd.
3.4 Planschaderisico
Er is geen risico voor planschade meer.
3.5 Renterisico
Door de nieuwe BBV regels m.b.t. het grondbedrijf is een wijziging doorgevoerd in de verslaggevingsregels m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de werkelijk betaalde rente. Voor 2020) was dat percentage 1%. Per 2021 wordt dit verlaagd naar 0,25% Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie. Ook de dalende boekwaarde zorgt voor een lager renterisico.
4 Strategie en prognose
De afzet van de bouwkavels blijft het belangrijkste risico. De raad heeft d.d. 25 juni 2014, bij amendement bij het voorstel tot vaststelling van de jaarstukken 2013, ons college de ruimte gegeven de verkoopprijs van de bedrijfsgrond op Bloemakkers zodanig te stellen dat deze, eventueel niet geheel kostendekkend, leidt tot een grotere kans op verkoop.
Verder zal de gemeente blijven inzetten op realisatie van glasvezel en het leveren van maatwerk voor wat betreft de kavelindeling (het maximaal afstemmen op de wens van de koper).
De jaarlijkse (cijfermatige) actualisering van de grondexploitatie wordt bij deze jaarrekening gepresenteerd.