Grondbeleid

Grondbeleid

Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid heeft een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Gelet op deze risico’s is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.

 

Nota Grondbeleid

In de raadsvergadering van 25 juni 2015 is de nota Grondbeleid 2015 vastgesteld. Doel van deze nota is het actualiseren van en het inzicht bieden in de hoofdlijnen voor het voeren van een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid.

In de nota wordt een beschrijving gegeven van:

  • Het juridisch kader voor het grondbeleid (wetgeving en overheidsbeleid).
  • Het grondbeleid, de keuze tussen actief en facilitair grondbeleid en de samenwerking met derden.
  • De verschillende aspecten die een rol spelen bij de verwerving van grond.
  • Het gronduitgifte- en prijsbeleid.
  • De financiële kaders voor grondexploitatie.

Met de Raad zal in 2021 het proces worden gestart om te komen tot een herijking van het grondbeleid.

De financiële positie

Een financieel uitgangspunt bij grondexploitaties is het realiseren van een sluitende exploitatie, waarin alle kosten voor het realiseren van het openbaar gebied worden verhaald in de grondopbrengst inclusief een bijdrage in de infrastructuur in de ruimste zin van het woord.

Ontwikkelingen grondexploitaties in 2020
Boekwaarde Baten Lasten Vrijval Tussentijdse Boekwaarde m² nog te Verwachte
Complex 1-1-2020 Voorziening winstneming 31-12-2020 verkopen einddatum
In exploitatie
Nooitgedacht 6.483.590 1.563.058 616.489 0 55.000 5.592.021 66.291 2025
Bloemakkers 1.337.652 360.956 42.048 100.000 0 1.118.744 16.728 2023
SWS Oostermoer 220.773 69.043 7.535 0 0 159.265 2.443 2021
Eext Noord Oost 542 106.417 17.020 0 45.000 -43.855 0 2021
Gasteren -100.561 0 4.074 0 0 -96.487 0 2021
Totaal 7.941.996 2.099.474 687.166 100.000 100.000 6.729.688 85.462

Van de complexen worden bij de najaarsnota en de jaarrekening afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen.

Algemene reserve grondbedrijf 

De algemene reserve grondbedrijf is het resultaat van de winst- en verliesnemingen in de grondexploitaties en afdrachten aan de algemene middelen van de gemeente.  De algemene reserve grondbedrijf is de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. Belangrijkste oorzaken hiervan zijn het geheel of gedeeltelijk vrijvallen van een aantal voorzieningen voor de grondexploitaties Nooitgedacht en Bloemakkers en de positieve resultaten van het grondbedrijf als geheel de afgelopen jaren. De gewenste minimale omvang van het weerstandsvermogen is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. Het college heeft daarom in 2020 besloten € 4.000.000 vanuit de reserve grondbedrijf vrij te laten vallen ten gunste van de Vrije Algemene Reserve. Daarnaast zijn het resultaat van het grondbedrijf in 2019 (+€ 169.000) en de winstneming bij de najaarsnota 2020 (Eext noord-oost € 45.000) toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf

Verloop algemene reserve grondbedrijf
Algemene reserve grondbedrijf per 1-1-2020 6.642.000
Resultaat jaarrekening 2019 169.000
Overboeking naar Vrije Algemene Reserve -4.000.000
Winstneming complexen 2020 45.000
Algemene reserve voor bestemming per 31-12-2020 2.856.000
Resultaat 2020 171.000
Verwachte algemene reserve na bestemming per 31-12-2020 3.027.000

Weerstandsvermogen

Verliezen binnen het grondbedrijf kunnen het gevolg zijn van twee soorten risico’s:

- voorzienbare risico’s;
- onvoorzienbare of algemene risico’s.

De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijkse toelichtingen op de grondexploitaties. De onvoorzienbare risico’s kunnen ontstaan door negatieve conjuncturele ontwikkelingen en/of rentestijgingen. Voor beide risico's dient een algemene reserve grondbedrijf in stand te worden gehouden. Het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf is niet eenvoudig, omdat de omvang dus afhangt van onzekere factoren als marktontwikkelingen, de rentestand en de verwachte resultaten.  Met name op basis van de boekwaarden hebben de grootste risico’s betrekking op de complexen Nooitgedacht en Bloemakkers.

De beoordeling of er voldoende reserves zijn om de risico’s te kunnen opvangen is lastig. We trachten hieronder een reëel en zo compleet mogelijk beeld te geven.

Weerstandsvermogen conform de nota grondbeleid

In de nota Grondbeleid is de minimale omvang van het weerstandsvermogen ten behoeve van algemene risico’s gesteld op 15% van de positieve boekwaarden, vermeerderd met de nog te maken kosten, het krediet voor strategische aankopen en het verwachte eindresultaat.

Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt € 1.788.248 (15% van € 11.921.658). Geconcludeerd kan worden dat de verwachte omvang van de algemene reserve grondbedrijf voldoet aan het minimaal benodigde weerstandsvermogen en daarmee dus toereikend is om alle risico's op te vangen.

Weerstandsvermogen
Positieve boekwaarde onderhanden werken 6.729.688
Krediet voor strategische aankopen 422.121
Nog te maken kosten objecten onderhanden werk 4.769.849
Verwachte nadelige toekomstige resultaten 0
Totaal 11.921.658

Risico’s per exploitatie

Naast een beoordeling van het weerstandsvermogen van het totale grondbedrijf is het ook mogelijk om de risico’s per exploitatie in beeld te brengen. Voor de risicoberekening zijn we ervan uitgegaan dat een aantal risico’s zich voor zal doen.

De berekende risico’s zijn:

De looptijd van de grondexploitatie is (2 jaar) langer dan begroot.
De jaarlijkse kostenstijging is (1%) hoger dan begroot
De opbrengstinflatie van de grondexploitatie is (1%) lager dan begroot
Het rentepercentage over de boekwaarde is (1%) hoger dan begroot
Als we een berekening voor de 4 lopende grondexploitaties maken, komen we tot de volgende risico’s. Voor een toelichting op de risicoklassen wordt verwezen naar paragraaf  ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.

Op basis van de analyse per exploitatie is sprake van een lager risico (€ 1.331.000) dan op basis van de berekening van het benodigd weerstandsvermogen (€ 1.788.248) voor het totale grondbedrijf.

Risicomatrix
Complex risico risicoklasse
1 2 3 4
Nooitgedacht 1.165.366 x
Bloemakkers 147.849 x
Sws Oostermoer 18.336 x
Eext noord-oost 0 x
Gasteren 0 x
Totaal 1.331.551

Conclusie

Het hoogste van de twee berekende risicobedragen is € 1.788.248  Dit is het minimaal benodigde weerstandsvermogen. De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan deze eis. Het risicobedrag is ook opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.

 

Vennootschapsbelasting (VPB)

Beoordeling Vpb-plicht 2019 en 2020
Voor het jaar 2019 heeft er wederom een beoordeling plaatsgevonden van de gemeentelijke activiteiten. Door een herijking van de grondexploitaties en een positieve tendens in de verkopen van de verschillende grondexploitaties is opnieuw een beoordeling uitgevoerd. Uit deze beoordeling is naar voren gekomen dat het grondbedrijf vanaf 2019 belastingplichtig is. Over het jaar 2019 hebben we voor de eerste keer aangifte vennootschapsbelasting ingediend bij de belastingdienst. We hebben over 2019 een fiscaal verlies van € 50.000 gerealiseerd, dat met toekomstige winsten gecompenseerd kan worden. Uit de (voorlopige) berekening 2020 van de fiscalist komt naar voren dat in 2020 een klein verlies verwacht wordt en dat vanaf 2021 waarschijnlijk een positief fiscaal resultaat bereikt wordt.

Complexen in exploitatie
Van de complexen in exploitatie zijn net als voorgaande jaren afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen:
• Uitbreiding Bloemakkers te Gieten
• Nooitgedacht (Rolde Zuid)
• SWS Oostermoer (Gieterveen)
• Eext Noord Oost
• Gasteren

Aangezien Nooitgedacht en Bloemakkers omvangrijke risicovolle plannen zijn, zijn hiervoor separaat herzieningsrapportages opgesteld. Deze rapportages worden als bijlage bij de jaarrekening vertrouwelijk ter inzage gelegd. Hierbij zijn ook de risico’s met een gevoeligheidsanalyse in beeld gebracht.