1 Grondexploitatie
In deze voortgangsrapportage wordt informatie gegeven over de exploitatie van plan Nooitgedacht. Bij deze rapportage wordt ook een extern opgestelde actualisatie van de grondexploitatie geleverd.
1.1 Omschrijving exploitatie
Op 22 oktober 2003 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze het bestemmingsplan Rolde-Zuid goedgekeurd. Op 7 juni 2004 is er een samenvoeging geweest met een herziening van het plan (volgens artikel 30 WRO). In 2016 is het bestemmingsplan geactualiseerd.
Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie herijkt en heeft een tweede herijking in 2014 plaatsgevonden.
Kaart Bestemmingsplan 2016
Door de Raad is in haar vergadering van 19 februari 2014 het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Daarbij zijn de marktadviezen die gegeven zijn in het onderzoeksrapport van Companen verwerkt. Ten behoeve van het waarborgen van een beeldkwaliteit heeft de raad (eveneens op 19 februari 2014), het aangepaste Beeldkwaliteitsgedacht/Rolde-Zuid vastgesteld.
2 Woningbouwprogramma
Het door de Raad vastgesteld woningbouwprogramma voorziet in totaal in 279 woningen, waarvan vanaf 2024 nog 49 te realiseren in 3 jaar, dus tot en met 2026. Inmiddels zijn er totaal 230 kavels verkocht. Op het grootste deel van deze kavels is ook al een woning gerealiseerd. De verdeling over de verschillende woningcategorieën (waaronder ca 30% in de sociale huur en koop) wordt daarbij als marktconform beoordeeld.
2.1 Gerealiseerde kavelverkoop in 2023
In totaal zijn er 5 kavels verkocht in 2023. Dit is minder dan de inschatting vooraf. Het jaar 2023 moet echter gezien worden als een “tussenjaar”. Enerzijds omdat in het huidige plangebied (deelgebieden Bos en Brinken) weinig kavels meer vrij zijn. Anderzijds omdat in 2023 deelgebied de Es nog in ontwikkeling was waarbij de eerste kavels eind 2023 op de markt kwamen. Binnen de deelgebieden Bos en Brinken zijn nog 7 kavels beschikbaar waarvan 3 kavels in 2023 in reservering/optie zijn genomen. De overige 4 kavels (projectmatige ontwikkeling) komen in 2024 in de verkoop. In 2023 is in het deelgebied de Es gestart met het bouwrijp maken. Voor de komende 3 jaar wordt uitgegaan van een afzet van gemiddeld 17 kavels per jaar.
Binnen de deelgebieden Bos en Brinken zijn 2 kavels voor vrijstaande woningen verkocht en 3 kavels voor 2 x 4 geschakelde woningen (rug-aan-rug). De verkochte kavels voor vrijstaande woningen liggen beiden in het plan “wonen in het bos“. De kavels voor de geschakelde woningen liggen allen op de Brinken.
2.2 In ontwikkeling in 2023
Binnen het plangebied kennen we twee type kavels. De vrije kavels voor de bouw van een particuliere vrijstaande woning en kavels ten behoeve van projectmatige ontwikkeling. De vrije kavels in de deelgebieden Bos en Brinken worden via een makelaar verkocht. De projectmatige kavels worden door de ontwikkelende partij(en) zelf verkocht. Onderstaand zijn de projectmatige kavels beschreven.
1. 2 x 4 geschakelde woningen (rug-aan rug).
In 2022 is gestart met de verkoop van de 8 projectmatige kavels door ontwikkelaar Zethoven Hornstra. In 2022 zijn 5 kavels verkocht. In 2023 zijn de drie resterende kavels verkocht. De bouw is in 2023 gestart en opgeleverd.
2. Vijf kavels aan de Stroetenweg (gebied 3.1)
De termijn voor de in 2021 aan ontwikkelende partij gedane grondaanbieding in deelgebied 3.1 voor de bouw van 5 vrijstaande woningen was in 2022 verlopen. Het is de ontwikkelende partij helaas niet gelukt de 5 woningen te verkopen. Deze ontwikkelende partij heeft de verkoop gestaakt en ziet af van verdere ontwikkeling. De vijf kavels zijn in 2023 opnieuw aan ontwikkelende partijen (volgens Didam-arrest) aangeboden. Van de twee aangemelde ontwikkelende partijen is, op basis van ingediende schetsplannen en een visie op ontwikkeling (doelgroep en kosten) in 2023 een grondaanbieding voor 4 kavels (i.p.v. 5) aan één van de ontwikkelende partijen gedaan. De reden om van 5 kavels terug te gaan naar 4 kavels ligt in de inpasbaarheid van het nieuwe ontwerp in relatie tot het behoud van groen en bomen.
3 Overzicht stand van zaken
Op de onderstaande kaart is aangegeven welke kavels inmiddels zijn verkocht (licht-paars en gearceerd) en welke in reservering (licht-groen) zijn gegeven. De donkerblauwe kavels zijn vrije kavels. De lichtblauwe zullen worden aangeboden door ontwikkelende partijen.
4 Risico’s
4.1 Aankooprisico
Aankooprisico’s voor grondaankopen ten behoeve van het bestemmingsplan gebied zijn niet meer aanwezig. In 2014 is, na overleg met de provincie, besloten boscompensatie toe te passen voor de ontwikkeling Nooitgedacht. De compensatie is deels binnen de wijk uitgevoerd (ca 3 ha). Voor de compensatie van de resterende 8 ha zijn we met projectbureau Meerstad overeengekomen om deze hoeveelheid in het plangebied Meerstad bij Groningen uit te voeren. De reden om te compenseren in Groningen komt voort uit het niet kunnen verwerven van gronden binnen de gemeente om de compensatie op uit te voeren. Het college heeft besloten geen goede landbouwgronden te gebruiken voor boscompensatie.
Aan de provincie Drenthe is een verzoek gedaan om de compensatieverplichting af te kopen en over te dragen aan projectbureau Meerstad. Voor de aankoop van extra gronden is nu € 182.000 opgenomen. Dat bedrag is opgenomen naast de reeds beschikbare gelden voor de benodigde inrichting, aanplant en het onderhoud.
4.2 Afzetrisico
In 2019 heeft Companen, mede naar aanleiding van een vraag van de externe accountant, een nieuw marktonderzoek uitgevoerd voor Nooitgedacht. De afzetsnelheid in de grondexploitatie is hier op afgestemd. In 2020, 2021 en 2022 is deze geprognosticeerde afzet ruim behaald. In 2023 is deze afzet niet gehaald; dit komt mede doordat het jaar 2023 gezien moet worden als een "tussenjaar" (zie 2.1).
4.3 Bodemverontreiniging risico
In het te exploiteren gebied is geen verontreinigingsrisico aanwezig.
4.4 Planschaderisico
Binnen deze exploitatie niet aan de orde.
4.5 Renterisico
De BBV schrijft regels voor m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de werkelijk betaalde rente. Vanaf 2021 is dit 0,25%. Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie omdat een langere looptijd minder financiële gevolgen heeft.
4.6 Uitvoeringsrisico
Voor de kostenstijging vanaf 2023 wordt uitgegaan van 7%. De verwachte uitgaven zijn mede daarom opnieuw beoordeeld en daar waar nodig geactualiseerd. De gemiddelde kostenstijging over de afgelopen 5 jaren voor het bouwrijp maken van terreinen was afgerond 7%. In 2022 was de kostenstijging met 14% bijzonder hoog. Gelet op de huidige drukte in de bouw, het gebrek aan bouwmaterialen en personeel en de daaruit voortkomende stijging van de bouwkosten lijkt een kostenstijging ook de komende jaren reëel. Voor de langere termijn wordt in de exploitatie dan ook rekening gehouden met een kostenstijging van gemiddeld 7% per jaar.
5. Strategie en prognose
5.1 Ontwikkelingen binnen het plan
In 2020 is een eerste aanzet gegeven aan de ontwikkeling van deelgebied de Es. Daarvoor is aan een viertal regionaal geselecteerde architectenbureaus gevraagd hun ruimtelijke visie te geven over de Es waarbij de architectonische gaafheid centraal moet staan. De Stuurgroep Nooitgedacht heeft in haar overleg van 3 februari 2021 besloten het verdere traject in te gaan met INBO architecten uit Heerenveen. In 2022 is INBO, samen met een landschapsarchitect gestart met het stedenbouwkundige ontwerp. Het plangebied “Wonen aan de Es” is gebaseerd op een Drents es-dorpen landschap en biedt ruimte aan 42 woningen. In het verlengde van het stedenbouwkundige plan heeft INBO een aanvulling op het liggende beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze aanvulling beschrijft de richtlijnen waarbinnen de gewenste stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking moet plaatsvinden en is in overleg en samenspraak met de commissie Welstand tot stand gekomen. Het plan biedt zowel ruimte aan particuliere bouw als aan projectmatige bouw. De eerste kavels zijn eind 2023 uitgegeven.
5.2 Financiële stand van zaken en prognose
De inkomsten in 2023 zijn lager dan de vooraf geprognotiseerde inkomsten. Er zijn minder kavels verkocht dan geprognotiseerd (5 verkocht tegen 18 begroot). De uitgaven waren in 2023 lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de gronden voor de boscompensatie nog niet zijn aangekocht.
De uitgaven waren in 2023 bijna € 500.000 hoger dan de opbrengsten. De boekwaarde van Nooitgedacht is hierdoor in 2023 verhoogd. Evenals in voorgaande jaren wordt bij de jaarrekening een actualisatie van de grondexploitatie opgesteld. Conform wet en regelgeving (percentage of completion methode) wordt voorgesteld om in 2023 € 900.000 aan tussentijdse winst te nemen.
5.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden
De plangebieden "het Bos" en "de Es" zijn volledig bouwrijp gemaakt. Inmiddels zijn en worden delen van deze gebieden woonrijp gemaakt. Wegen worden her-bestraat en definitief ingericht. De werkzaamheden worden in de jaren 2024 en 2025 uitgevoerd. Wegen waar geen bouwactiviteiten meer worden uitgevoerd en die niet als transportroute dienen worden in 2024 aangepakt. De overige wegen volgen in 2025. Onder deze werkzaamheden valt ook de aanleg van groen.
De komen jaren ligt de nadruk op het woonrijp van de deelgebieden Bos en Brinken en de verkoop van de kavels op de Es (prognose t/m 2026). Aansluitend volgt het woonrijp maken van de Es.
