Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid heeft een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Gelet op deze risico’s is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.
Nota Grondbeleid
In de raadsvergadering van 16 juni 2022 is de nota Grondbeleid 2022 vastgesteld. Met deze nota zijn de hoofdlijnen en uitgangspunten vastgesteld van het voor de toekomst door de gemeente te voeren grondbeleid om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders. Zo kan er een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid worden gevoerd.
De Nota Grondbeleid 2022 is feitelijk een kapstok voor nadere beleidsregels of -notities. Na vaststelling van de Nota Grondbeleid 2022 wordt deze verder uitgewerkt in het opstellen van:
- verwervingsbeleid;
- (Grond)uitgifte- of verkoopbeleid;
- (Grond)prijsbeleid;
- Uitvoeringsprogramma Notitie Maatschappelijk vastgoed en
- Actualiseren van de notitie Overhoekenbeleid. In afwachting van nieuw beleid over de verkoop van overhoeken heeft het college op 26 april 2021 besloten (voorlopig) geen overhoeken meer te verkopen.
De verwachting is dat gronduitgifte- of verkoopbeleid, het grondprijsbeleid en de actualisatie van de notitie Overhoekenbeleid in 2023 worden voorgelegd.
De financiële positie
Een financieel uitgangspunt bij grondexploitaties is het realiseren van een sluitende exploitatie, waarin alle kosten voor het realiseren van het openbaar gebied worden verhaald in de grondopbrengst inclusief een bijdrage in de infrastructuur in de ruimste zin van het woord.
| Financiele positie per complex per 01 januari 2023 | |||||||
| Complex | boekwaarde* | m2 nog te | verwacht | verwachte | |||
| 1-1-2023 | verkopen | resultaat | einddatum | ||||
| Nooitgedacht | € 2.719.000 | 66.000 | € 369.000 | 2025 | |||
| Bloemakkers | € 992.000 | 17.000 | € 9.500 | 2023 | |||
| SWS Oostermoer | € 26.000 | 2.500 | € 6.500 | 2022 | |||
| Totaal | € 3.737.000 | 85.500 | € 385.000 | ||||
| *Boekwaarde = gemaakte kosten -/- gerealiseerde opbrengsten | |||||||
Van de complexen worden bij de najaarsbijstellingen en de jaarrekening afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen.
De kavels op de voormalige schoollocatie in Gieterveen zijn inmiddels allemaal uitgegeven. Deze exploitatie wordt nog in 2022 afgesloten. Binnen het woonplan Nooitgedacht zijn de kavels in de deelgebieden Bos en Brinken praktisch allemaal uitgegeven. Diverse gevarieerde kavels worden aangeboden of ontwikkeld. Deelgebied de Es is inmiddels verder uitgewerkt. Samen met een architecten is het ontwikkelingsplan en een verkavelingsplan opgesteld. In Anloo worden in Collectief Particulier Opdrachtgeversverband (CPO) de mogelijkheden onderzocht voor nieuwbouw aan de Raatakkers 2e fase.
De bedrijfskavels op Bloemakkers zijn grotendeels verkocht. Er is nog 1 kavel beschikbaar. De vraag naar bedrijfskavels is recent onderzocht en op basis daarvan worden mogelijkheden voor nieuwe bedrijfskavels de komende periode verder verkend.
Algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen
Verliezen kunnen het gevolg zijn van twee soorten risico’s:
- voorzienbare (exploitatie) risico’s;
- onvoorzienbare of algemene (conjuncturele of markt) risico’s.
De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijkse toelichtingen op de bouwrekeningen. Ook voor onvoorzienbare risico’s, ontstaan door negatieve conjuncturele ontwikkelingen en/of rentestijging, dient een algemene reserve grondbedrijf in stand te worden gehouden. Het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf is niet eenvoudig, omdat de omvang afhangt van onzekere factoren als marktontwikkelingen, de rentestand en de verwachte resultaten.
Geconcludeerd kan worden dat, mede op basis van de boekwaarden, de grootste risico’s betrekking hebben op de complexen Nooitgedacht en Bloemakkers.
De beoordeling of er voldoende reserves zijn om de risico’s te kunnen opvangen is lastig. We trachten hieronder een reëel en zo compleet mogelijk beeld te geven.
Weerstandsvermogen conform de nota grondbeleid
In de nota Grondbeleid is de minimale omvang van het weerstandsvermogen vastgesteld. Jaarlijks worden de risico's per exploitatie berekend. De minimaal gewenste omvang van de reserve grondexploitatie is gelijk aan het totaal van de geinventariseerde risico's, waarbij het minimum is vastgesteld op € 1 miljoen.
Risico’s per exploitatie
Het is mogelijk om de risico’s per exploitatie in beeld te brengen. Voor de risicoberekening zijn we ervan uitgegaan dat een aantal risico’s zich voor zal doen.
De berekende risico’s op basis van de per 1 januari 2022 geactualiseerde grondexploitaties zijn :
- De looptijd van de grondexploitatie is (2 jaar) langer dan begroot.
- De jaarlijkse kostenstijging is (1%) hoger dan begroot.
- De opbrengstinflatie van de grondexploitatie is (1%) lager dan begroot.
- Het rentepercentage over de boekwaarde is (1%) hoger dan begroot.
| Risico per exploitatie | ||||
| Complex | Risico | |||
| Nooitgedacht | € 699.000 | |||
| Bloemakkers | € 65.000 | |||
| SWS Oostermoer | € 3.000 | |||
| Totaal | € 767.000 | |||
Op basis van de analyse per exploitatie is sprake van een lager risico (€ 766.353) dan het minimale bedrag van € 1 miljoen.
Algemene reserve grondbedrijf
De verwachte hoogte van de reserve grondbedrijf per 1-1-2023 is € 2.251.407.
| Algemene reserve grondbedrijf | |||||
| saldo per 01-01-2022 | 3.027.000 | ||||
| mutaties 2022 | -782.000 | ||||
| saldo 31-12-2022 | 2.245.000 | ||||
| verwacht resultaat 2022 (te verwerken in 2023) | 6.500 | ||||
| Algemene reserve per 31-12-2022 | 2.245.000 | ||||
Conclusie
Het minimaal benodigde weerstandsvermogen bedraagt € 1 miljoen. De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan deze eis.