Voortgangsrapportages Grondbeleid

Omschrijving

1. Grondexploitatie

1.1 Omschrijving exploitatie
Op 25 november 2009 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers te Gieten met bijbehorende exploitatieopzet vastgesteld. Ten behoeve van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein Bloemakkers en met name ten behoeve van de zone langs de N34, zijn aanvullende beeldkwaliteitseisen vastgesteld die als bijlage bij de bestemmingsplan-toelichting zijn toegevoegd.

Het exploitatiegebied omvat de gronden in het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers waarvan een deel reeds is uitgegeven en bebouwd. Dit betreft dus het reeds bestaande bedrijventerrein Bloemakkers.

De exploitatie van het bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers is een samenvoeging van 4 exploitatiecomplexen te weten: ‘Uitbreiding Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers Gieten’, ‘Bloemakkers 2004’ en ‘Dressuurcentrum Gieten’. De boekwaarden van deze complexen zijn daarmee opgenomen in de exploitatie ‘bestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Bloemakkers’.

Naast de grondexploitatie Nooitgedacht te Rolde kent de grondexploitatie Uitbreiding Bedrijventerrein Bloemakkers een aanzienlijk volume, namelijk een omzet van ruim € 4 miljoen. Gelet op de omvang en de looptijd is een doorlopende actualisatie van de grondexploitatie gewenst.

1.2 Exploitatieperiode
De looptijd van de exploitatie was aanvankelijk van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2018. In 2014 is door bureau Louter een marktonderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat de geprognosticeerde afzetsnelheid lager is dan oorspronkelijk begroot. Dit heeft geleid tot een verlenging van de exploitatieperiode tot 31 december 2030.
De kavelverkoop op Bloemakkers is sinds 2018 echter weer op gang gekomen en de belangstelling voor bedrijfskavels is enorm toegenomen. Door de recente verkopen en reserveringen is de verwachte looptijd van de exploitatie behoorlijk afgenomen. De resterende kavelverkopen zijn, op basis van het uitgiftetempo dat in een marktonderzoek van bureau Louter is aangegeven over de periode van 2022 tot en met 2023 gefaseerd. In 2025 zijn de laatste werkzaamheden uitgevoerd, waarna de exploitatie wordt afgesloten.

1.3 Bouwprogramma
Op 27 oktober 2009 is een verkaveling vastgesteld.  In gesprek met geïnteresseerden probeert de gemeente voortdurend maatwerk te leveren. Regelmatig vindt daardoor ook een herverkaveling plaats. Op basis van de huidige verkaveling is het totale gebied verdeeld in 23 locaties  voor de bouw van een bedrijfspand. Het betreft overigens een flexibele verkaveling, met andere woorden, indien nodig kan maatwerk worden geleverd.

2 Samenvatting van de stand van zaken per 31 december 2025

2.1 Kavelverkoop

In 2025 zijn er geen kavels meer verkocht. Eind 2023 is de laatste nog vrije kavel verkocht. 

2.2 Bouw- en woonrijp maken
Het plan is volledig bouw- en woonrijp. In 2025 is nog € 50.000 opgenomen op de balans om de laatste werkzaamheden uit te kunnen voeren.

Eind 2024 is gebleken dat er nog grond gesaneerd moet worden. Deze werkzaamheden zijn allen in 2025 uitgevoerd.

3 Risico’s

3.1 Aankooprisico’s
Er zijn geen aankooprisico’s aanwezig.

3.2 Afzetrisico’s
Er is geen afzetrisico meer. Alle kavels zijn verkocht.

3.3 Bodemverontreinigingsrisico
In 2024 is gebleken dat er nog grond gesaneerd moet worden. Tijdens graafwerkzaamheden aan de bouwput, ten behoeve van de gemeentelijke nieuwbouw voor de buitendienst aan de Rondkamp, is in de ondergrond asbest aangetroffen. De saneringswerkzaamheden zijn in 2025  uitgevoerd.

3.4 Planschaderisico
Er is geen risico voor planschade meer.

3.5 Renterisico
Door de nieuwe BBV regels m.b.t. het grondbedrijf is een wijziging doorgevoerd in de verslaggevingsregels m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de omslagrente. Voor 2025 was dat percentage 1,5%. Een dalende boekwaarde zorgt voor een lager renterisico.

4 Resultaat

4.1 Afsluiten grondexploitatie
Alle werkzaamheden zijn uitgevoerd. De kavels zijn verkocht en het gebied is woonrijp gemaakt.  Er is nog een bedrag van € 50.000,- gereserveerd om de laatste werkzaamheden uit te kunnen voeren. Omdat niet bekend is wanneer deze werkzaamheden plaats zullen vinden, wordt de grondexploitatie afgesloten per 31 december 2025. Het negatieve resultaat van ca. 70.000 zal worden onttrokken aan de reserve grondbedrijf.

Omschrijving

1 Grondexploitatie 

In deze voortgangsrapportage wordt informatie gegeven over de exploitatie van plan Nooitgedacht. Bij deze rapportage wordt ook een extern opgestelde actualisatie van de grondexploitatie geleverd.

1.1 Omschrijving exploitatie

Op 22 oktober 2003 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze het bestemmingsplan Rolde-Zuid goedgekeurd. Op 7 juni 2004 is er een samenvoeging geweest met een herziening van het plan (volgens artikel 30 WRO). In 2016 is het bestemmingsplan geactualiseerd.

Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie herijkt en heeft een tweede herijking in 2014 plaatsgevonden.

Kaart Bestemmingsplan 2016

Door de Raad is in haar vergadering van 19 februari 2014 het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Daarbij zijn de marktadviezen die gegeven zijn in het onderzoeksrapport van Companen verwerkt. Ten behoeve van het waarborgen van een beeldkwaliteit heeft de raad (eveneens op 19 februari 2014), het aangepaste Beeldkwaliteitsgedacht/Rolde-Zuid vastgesteld.

2 Woningbouwprogramma
Het door de Raad vastgesteld woningbouwprogramma voorziet in totaal in 280 woningen, waarvan vanaf 2025 nog 14 te realiseren in 2 jaar, dus tot en met 2027. Inmiddels zijn er totaal 266 kavels verkocht. Op het grootste deel van deze kavels is ook al een woning gerealiseerd. De verdeling over de verschillende woningcategorieën (waaronder ca 30% in de sociale huur en koop) wordt daarbij als marktconform beoordeeld.

2.1 Gerealiseerde kavelverkoop in 2025

In totaal zijn er 21 kavels verkocht in 2025. Dit is meer dan de inschatting vooraf. Binnen de deelgebieden Bos en Brinken zijn geen kavels meer beschikbaar.  In 2025 is de laatste hand gelegd aan het bouwrijp maken van de Es. Voor het komende jaar wordt uitgegaan van de afzet van 11 kavels (fase 2 de Es). In 2026 zal tevens invulling worden gegeven aan het plan voor de laatste 3 kavels (fase 3 de Es). De verwachte afzet van deze kavels vindt plaats in 2027.

2.2 In ontwikkeling in 2025

Binnen de diverse plangebied kennen we twee type kavels. De vrije kavels voor de bouw van een particuliere vrijstaande woning en kavels ten behoeve van projectmatige ontwikkeling (twee-onder-een-kap en rij-woningen). De vrije kavels in de deelgebieden “wonen in het Bos” en “wonen aan de Brinken” zijn verkocht en bebouwd. De vrije kavels binnen het laatste deelgebied “wonen aan de Es” worden in eigenbeheer door de gemeente verkocht. De projectmatige kavels binnen deelgebied de Es worden door de ontwikkelende partij(en) zelf verkocht.

In deelgebied “wonen aan de Brinken” zijn de laatste 4 kavels aan de Stroetenweg verkocht. In 2025 is ontwikkelaar Zethoven-Hornstra uit Heerenveen gestart met de bouw van de vier vrijstaande woningen. Verwacht wordt dat deze in 2026 worden opgeleverd.

De laatste ontwikkeling binnen Nooitgedacht betreft is deelgebied “wonen aan de Es”. Deze ontwikkeling biedt ruimte aan maximaal 50 woningen en voorziet in zowel vrije particuliere kavels als projectmatige kavels. Eerder zijn al 6 particuliere kavels verkocht die inmiddels bebouwd zijn. In 2024 is het plangebied volledig bouwrijp gemaakt en is de eerste fase (totaal 21 kavels) in verkoop gegaan.

In 2025 zijn alle in fase 1 gelegen kavels verkocht of in reservering/optie genomen. In 2025 zijn 10 kavels verkocht. Inmiddels zijn er 18 woningen gebouwd of in uitvoering gegaan. Dit zijn zowel vrijstaande woningen (6 stuks), twee-onder-een-kap woningen (8 st) en rug-aan-rug woningen (4 st). Binnen fase 1 zijn de overige 3 kavels (vrijstaande woningen) 2025 in reservering genomen. Verwacht wordt dat de bouw plaatsvindt in 2026.

In fase 2 is ruimte voor 19 kavels voor zowel particuliere uitgifte als uitgifte in ontwikkeling, Binnen fase 2 zijn in 2024 de eerste kavels in verkoop gegaan. In 2025 zijn 10 kavels verkocht en is de bouw gestart van 9 woningen (3 vrijstaand, 4 rug-aan-rug en 2 twee-onder-een-kap). In 2025 zijn zijn nog eens 3 vrijstaande kavels in verkoop gegaan en alle drie zijn in reservering genomen. De overige kavels (2 vrijstaand en 4 projectmatig) zijn/gaan in 2026 in verkoop.     

3 Overzicht stand van zaken
Op de onderstaande kaart is aangegeven welke kavels inmiddels zijn verkocht (licht-paars en gearceerd) en welke in reservering (licht-groen) zijn gegeven. De donkerblauwe kavels zijn vrije kavels. De lichtblauwe zullen worden aangeboden door ontwikkelende partijen. 

4 Risico’s

4.1 Aankooprisico

Aankooprisico’s voor grondaankopen ten behoeve van het bestemmingsplan gebied zijn niet meer aanwezig. In 2014 is, na overleg met de provincie, besloten boscompensatie toe te passen voor de ontwikkeling Nooitgedacht. De compensatie is deels binnen de wijk uitgevoerd (ca 3 ha). Voor de compensatie van de resterende 8 ha zijn we met projectbureau Meerstad overeengekomen om deze hoeveelheid in het plangebied Meerstad bij Groningen uit te voeren. De reden om te compenseren in Groningen komt voort uit het niet kunnen verwerven van gronden binnen de gemeente om de compensatie op uit te voeren. Het college heeft besloten geen goede landbouwgronden te gebruiken voor boscompensatie.

Aan de provincie Drenthe is een verzoek gedaan om de compensatieverplichting af te kopen en over te dragen aan projectbureau Meerstad. Voor de aankoop van extra gronden is nu € 200.000 opgenomen. Dat bedrag is opgenomen naast de reeds beschikbare gelden voor de benodigde inrichting, aanplant en het onderhoud.

4.2 Afzetrisico
In 2019 heeft Companen, mede naar aanleiding van een vraag van de externe accountant, een nieuw marktonderzoek uitgevoerd voor Nooitgedacht. De afzetsnelheid in de grondexploitatie is hier op afgestemd. In 2020, 2021 en 2022 is deze geprognosticeerde afzet ruim behaald. In 2023 is deze afzet niet gehaald; dit komt mede doordat het jaar 2023 gezien moet worden als een "tussenjaar" (zie jaarrekening 2023). In 2024 en 2025 is de afzet weer conform prognose.

4.3 Bodemverontreiniging risico
In het te exploiteren gebied is geen verontreinigingsrisico aanwezig.

4.4 Planschaderisico
Binnen deze exploitatie niet aan de orde.

4.5 Renterisico
De BBV schrijft regels voor m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de omslagrente.  Voor 2025 is dit 1,5%. Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie omdat een langere looptijd minder financiële gevolgen heeft.

4.6 Uitvoeringsrisico
De meeste kosten zijn gemaakt. Voor de kostenstijging word vanaf 2025 wordt uitgegaan van 5%. In de jaren ervoor werd gerekend met 7% kostenstijging. De meeste uit te voeren werkzaamheden zijn echter contractueel vastgelegd, waardoor er voor die werkzaamheden geen kostenstijging verwacht wordt. Voor de resterende termijn wordt, vanuit voorzichtigheidbeginsel, in de exploitatie rekening gehouden met een kostenstijging van gemiddeld 5% per jaar. 

5. Strategie en prognose

5.1 Ontwikkelingen binnen het plan

De ontwikkeling van Nooitgedacht nadert zijn voltooiing. In 2026 worden de laatste kavels in verkoop gegeven. Daarmee zijn de alle beschikbare kavels vergeven. In de noordoost hoek van deelgebied de Es is nog ruimte voor invulling van woningbouw. In 2026 wordt een voorstel gedaan voor invulling van deze kavel, waarbij gedacht wordt aan een kleinschalig appartementencomplex.

5.2 Financiële stand van zaken en prognose

De inkomsten in 2025 zijn conform begroting. Er zijn iets meer kavels verkocht dan geprognotiseerd (21 verkocht tegen 17 begroot). De uitgaven waren in 2025 lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de gronden voor de boscompensatie nog niet zijn aangekocht en doordat de kosten voor het bouw-en woonrijp maken lager zijn uitgevallen.

De inkomsten waren in 2025 bijna  2,1 mln hoger dan de kosten. Conform wet en regelgeving (percentage of completion methode) wordt voorgesteld om in 2025 € 1.130.000 (480.000 in de najaarsnota en 650.000 in de jaarrekening) aan tussentijdse winst te nemen. De boekwaarde van Nooitgedacht is hierdoor in 2025 verlaagd. Evenals in voorgaande jaren is bij de jaarrekening een actualisatie van de grondexploitatie opgesteld. 

5.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden

Binnen het plangebied is gestart met het zogenaamde woonrijp maken. Wegen worden herbestraat, beplanting inclusief bomen worden geplant en de wijk krijgt zijn definitieve uitstraling. De deelgebieden “wonen in het bos” en “wonen op de brinken” zijn nagenoeg afgerond. De werkzaamheden voor het woonrijp maken van deelgebied “wonen aan de Es” volgen zodra de woningbouw is afgerond. Deze staan vooralsnog gepland in 2027.