1 Grondexploitatie
In deze voortgangsrapportage wordt informatie gegeven over de exploitatie van plan Nooitgedacht. Bij deze rapportage wordt ook een extern opgestelde actualisatie van de grondexploitatie geleverd.
1.1 Omschrijving exploitatie
Op 22 oktober 2003 is door de gemeenteraad van Aa en Hunze het bestemmingsplan Rolde-Zuid goedgekeurd. Op 7 juni 2004 is er een samenvoeging geweest met een herziening van het plan (volgens artikel 30 WRO). In 2016 is het bestemmingsplan geactualiseerd.
Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie herijkt en heeft een tweede herijking in 2014 plaatsgevonden.
Kaart Bestemmingsplan 2016
Door de Raad is in haar vergadering van 19 februari 2014 het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Daarbij zijn de marktadviezen die gegeven zijn in het onderzoeksrapport van Companen verwerkt. Ten behoeve van het waarborgen van een beeldkwaliteit heeft de raad (eveneens op 19 februari 2014), het aangepaste Beeldkwaliteitsgedacht/Rolde-Zuid vastgesteld.
2 Woningbouwprogramma
Het door de Raad vastgesteld woningbouwprogramma voorziet in totaal in 280 woningen, waarvan vanaf 2024 nog 35 te realiseren in 2 jaar, dus tot en met 2026. Inmiddels zijn er totaal 245 kavels verkocht. Op het grootste deel van deze kavels is ook al een woning gerealiseerd. De verdeling over de verschillende woningcategorieën (waaronder ca 30% in de sociale huur en koop) wordt daarbij als marktconform beoordeeld.
2.1 Gerealiseerde kavelverkoop in 2024
In totaal zijn er 15 kavels verkocht in 2024. Dit is conform de inschatting vooraf. Binnen de deelgebieden Bos en Brinken zijn nog 5 kavels beschikbaar waarvan 1 kavel in januari 2025 zal passeren bij de notaris. De overige 4 kavels (projectmatige ontwikkeling) komen in 2025 in de verkoop. In 2024 is het deelgebied de Es vrijwel volledig bouwrijp gemaakt. Voor de komende 2 jaar wordt uitgegaan van een afzet van gemiddeld 16 kavels per jaar.
2.2 In ontwikkeling in 2024
Binnen het plangebied kennen we twee type kavels. De vrije kavels voor de bouw van een particuliere vrijstaande woning en kavels ten behoeve van projectmatige ontwikkeling. De vrije kavels in de deelgebieden “wonen in het Bos” en “wonen aan de Brinken” worden via een makelaar verkocht. De projectmatige kavels worden door de ontwikkelende partij(en) zelf verkocht. Onderstaand zijn de projectmatige kavels beschreven.
Binnen deelgebied wonen in het Bos zijn de laatste drie particuliere kavels in 2024 verkocht. In deelgebied “wonen aan de Brinken” liggen nog 4 kavels aan de Stroetenweg waarvoor aan een ontwikkelende partij een grondaanbieding is gedaan. De kavels zijn in 2024 in de verkoop gegaan en de verkoop verloopt voorspoedig. Verwacht wordt dat de vier kavels in 2025 bebouwd worden.
De laatste ontwikkeling binnen Nooitgedacht betreft “wonen aan de Es”. Deze ontwikkeling biedt ruimte aan maximaal 50 woningen en voorziet in zowel vrije particuliere kavels als projectmatige kavels. Eerder zijn al 6 particuliere kavels verkocht die inmiddels bebouwd zijn. In 2024 is dit gebied volledig bouwrijp gemaakt en is de eerste fase (totaal 21 kavels) in verkoop gegaan. In 2024 zijn er 9 kavels verkocht. De overige kavels binnen fase 1 zijn in reservering/optie.
In fase 2 is ruimte voor 19 kavels voor zowel particuliere uitgifte als uitgifte in ontwikkeling, Binnen fase 2 zijn in 2024 10 kavels in verkoop gegaan waarvan vier verkocht en twee kavels in reservering.
3 Overzicht stand van zaken
Op de onderstaande kaart is aangegeven welke kavels inmiddels zijn verkocht (licht-paars en gearceerd) en welke in reservering (licht-groen) zijn gegeven. De donkerblauwe kavels zijn vrije kavels. De lichtblauwe zullen worden aangeboden door ontwikkelende partijen.
4 Risico’s
4.1 Aankooprisico
Aankooprisico’s voor grondaankopen ten behoeve van het bestemmingsplan gebied zijn niet meer aanwezig. In 2014 is, na overleg met de provincie, besloten boscompensatie toe te passen voor de ontwikkeling Nooitgedacht. De compensatie is deels binnen de wijk uitgevoerd (ca 3 ha). Voor de compensatie van de resterende 8 ha zijn we met projectbureau Meerstad overeengekomen om deze hoeveelheid in het plangebied Meerstad bij Groningen uit te voeren. De reden om te compenseren in Groningen komt voort uit het niet kunnen verwerven van gronden binnen de gemeente om de compensatie op uit te voeren. Het college heeft besloten geen goede landbouwgronden te gebruiken voor boscompensatie.
Aan de provincie Drenthe is een verzoek gedaan om de compensatieverplichting af te kopen en over te dragen aan projectbureau Meerstad. Voor de aankoop van extra gronden is nu € 200.000 opgenomen. Dat bedrag is opgenomen naast de reeds beschikbare gelden voor de benodigde inrichting, aanplant en het onderhoud.
4.2 Afzetrisico
In 2019 heeft Companen, mede naar aanleiding van een vraag van de externe accountant, een nieuw marktonderzoek uitgevoerd voor Nooitgedacht. De afzetsnelheid in de grondexploitatie is hier op afgestemd. In 2020, 2021 en 2022 is deze geprognosticeerde afzet ruim behaald. In 2023 is deze afzet niet gehaald; dit komt mede doordat het jaar 2023 gezien moet worden als een "tussenjaar" (zie jaarrekening 2023). In 2024 is de afzet weer conform prognose.
4.3 Bodemverontreiniging risico
In het te exploiteren gebied is geen verontreinigingsrisico aanwezig.
4.4 Planschaderisico
Binnen deze exploitatie niet aan de orde.
4.5 Renterisico
De BBV schrijft regels voor m.b.t. de rentetoerekening. Dit betekent dat de gehanteerde rentevoet dient aan te sluiten op de omslagrente. Voor 2024 is dit 1%. Een lage rente leidt tot een lager renterisico binnen de grondexploitatie omdat een langere looptijd minder financiële gevolgen heeft.
4.6 Uitvoeringsrisico
Voor de kostenstijging vanaf 2023 wordt uitgegaan van 7%. De verwachte uitgaven zijn mede daarom opnieuw beoordeeld en daar waar nodig geactualiseerd. De gemiddelde kostenstijging over de afgelopen 5 jaren voor het bouwrijp maken van terreinen was afgerond 7%. In 2022 was de kostenstijging met 14% bijzonder hoog. Gelet op de huidige drukte in de bouw, het gebrek aan bouwmaterialen en personeel en de daaruit voortkomende stijging van de bouwkosten lijkt een kostenstijging ook de komende jaren reëel. Voor de resterende termijn wordt, vanuit voorzichtigheidbeginsel, in de exploitatie dan ook rekening gehouden met een kostenstijging van gemiddeld 7% per jaar.
5. Strategie en prognose
5.1 Ontwikkelingen binnen het plan
In 2020 is een eerste aanzet gegeven aan de ontwikkeling van deelgebied de Es. Daarvoor is aan een viertal regionaal geselecteerde architectenbureaus gevraagd hun ruimtelijke visie te geven over de Es waarbij de architectonische gaafheid centraal moet staan. De Stuurgroep Nooitgedacht heeft in haar overleg van 3 februari 2021 besloten het verdere traject in te gaan met INBO architecten uit Heerenveen. In 2022 is INBO, samen met een landschapsarchitect gestart met het stedenbouwkundige ontwerp. Het plangebied “Wonen aan de Es” is gebaseerd op een Drents es-dorpen landschap en biedt ruimte aan 43 woningen. In het verlengde van het stedenbouwkundige plan heeft INBO een aanvulling op het liggende beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze aanvulling beschrijft de richtlijnen waarbinnen de gewenste stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking moet plaatsvinden en is in overleg en samenspraak met de commissie Welstand tot stand gekomen. Het plan biedt zowel ruimte aan particuliere bouw als aan projectmatige bouw. De eerste kavels zijn eind 2023 uitgegeven.
5.2 Financiële stand van zaken en prognose
De inkomsten in 2024 zijn iets lager dan de vooraf geprognotiseerde inkomsten. Er zijn iets minder kavels verkocht dan geprognotiseerd (15 verkocht tegen 17 begroot). De uitgaven waren in 2024 lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de gronden voor de boscompensatie nog niet zijn aangekocht en doordat de kosten voor het bouw-en woonrijp maken lager zijn uitgevallen.
De inkomsten waren in 2023 bijna 1,3 mln hoger dan de kosten. Conform wet en regelgeving (percentage of completion methode) wordt voorgesteld om in 2024 € 700.000 (600.000 in de najaarsnota en 100.000 in de jaarrekening) aan tussentijdse winst te nemen. De boekwaarde van Nooitgedacht is hierdoor in 2024 verlaagd. Evenals in voorgaande jaren is bij de jaarrekening een actualisatie van de grondexploitatie opgesteld.
5.3 Overzicht nog uit te voeren werkzaamheden
De plangebieden "het Bos" en "de Es" zijn volledig bouwrijp gemaakt. Inmiddels zijn en worden delen van deze gebieden woonrijp gemaakt. Wegen worden her-bestraat en definitief ingericht. De werkzaamheden zijn/worden in de jaren 2024 en 2025 uitgevoerd. Wegen waar geen bouwactiviteiten meer worden uitgevoerd en die niet als transportroute dienen zijn in 2024 aangepakt. De overige wegen volgen in 2025. Onder deze werkzaamheden valt ook de aanleg van groen.
De komen jaren ligt de nadruk op het woonrijp maken van de deelgebieden Bos en Brinken en de verkoop van de kavels op de Es (prognose t/m 2026). Aansluitend volgt het woonrijp maken van de Es.
