Onder grondbeleid wordt verstaan het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het grondbeleid heeft een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral de financiële risico’s zijn van belang voor de financiële positie van de gemeente. Gelet op deze risico’s is een afzonderlijke paragraaf over het grondbeleid verplicht gesteld.
Nota Grondbeleid
In de raadsvergadering van 16 juni 2022 is de nota Grondbeleid 2022 vastgesteld. Deze vervangt de Nota Grondbeleid 2015. Doel van deze nota is het actualiseren van en het inzicht bieden in de hoofdlijnen voor het voeren van een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid.
In de nota wordt een beschrijving gegeven van:
- Het juridisch kader voor het grondbeleid (wetgeving en overheidsbeleid).
- Het grondbeleid, de keuze tussen actief en facilitair grondbeleid en de samenwerking met derden.
- De verschillende aspecten die een rol spelen bij de verwerving van grond.
- Het gronduitgifte- en prijsbeleid.
- De financiële kaders voor grondexploitatie.
De financiële positie
Een financieel uitgangspunt bij grondexploitaties is het realiseren van een sluitende exploitatie, waarin alle kosten voor het realiseren van het openbaar gebied worden verhaald in de grondopbrengst inclusief een bijdrage in de infrastructuur in de ruimste zin van het woord.
| Ontwikkelingen grondexploitaties in 2022 | |||||||||||||
| Boekwaarde | Baten | Vrijval | Tussentijdse | Boekwaarde | m² nog te | Verwachte | |||||||
| Complex | 1-1-2022 | Voorziening | winstneming | 31-12-2022 | verkopen | einddatum | |||||||
| In exploitatie | |||||||||||||
| Nooitgedacht | € 2.718.588 | € 3.244.391 | € 0 | € 1.700.000 | € 1.677.997 | 35.146 | 2025 | ||||||
| Bloemakkers | € 991.974 | € 900.816 | € 50.000 | € 0 | € 175.795 | 3.892 | 2023 | ||||||
| SWS Oostermoer | € 26.475 | € 76.100 | € 28.818 | € 0 | € 0 | 0 | 2022 | ||||||
| Totaal | € 3.737.036 | € 4.221.307 | € 78.818 | € 1.700.000 | € 1.853.791 | 39.038 | |||||||
Van de complexen worden bij de jaarrekening afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen.
Algemene reserve grondbedrijf
De algemene reserve grondbedrijf is het resultaat van de winst- en verliesnemingen in de grondexploitaties en afdrachten aan de algemene middelen van de gemeente.
In 2022 is het resultaat van het grondbedrijf van de jaarrekening in 2021 (+€ 207.000) toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf. De winstneming bij de najaarsnota 2022 was € 1.000.000. Deze had betrekking op de grondexploitatie Nooitgedacht. De verwachte stand van de reserve is dan € 3.469.000.
| Verloop algemene reserve grondbedrijf | |
| Algemene reserve grondbedrijf per 1-1-2022 | € 3.028.000 |
| Resultaat jaarrekening 2021 | € 207.000 |
| Overboeking naar Vrije Algemene Reserve | € 0 |
| Ontrekking reserve | € 766.000 |
| Winstneming complexen in 2022 | € 1.000.000 |
| Algemene reserve voor bestemming per 31-12-2022 | € 3.469.000 |
| Resultaat 2022 | € 748.285 |
| Verwachte algemene reserve na bestemming per 31-12-2022 | € 4.217.285 |
Weerstandsvermogen
Verliezen binnen het grondbedrijf kunnen het gevolg zijn van twee soorten risico’s:
- voorzienbare risico’s;
- onvoorzienbare of algemene risico’s.
De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijkse toelichtingen op de grondexploitaties. De onvoorzienbare risico’s kunnen ontstaan door negatieve conjuncturele ontwikkelingen en/of rentestijgingen. Voor beide risico's dient een algemene reserve grondbedrijf in stand te worden gehouden. Het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf is niet eenvoudig, omdat de omvang dus afhangt van onzekere factoren als marktontwikkelingen, de rentestand en de verwachte resultaten. Met name op basis van de boekwaarden hebben de grootste risico’s betrekking op de complexen Nooitgedacht en Bloemakkers.
De beoordeling of er voldoende reserves zijn om de risico’s te kunnen opvangen is lastig. We trachten hieronder een reëel en zo compleet mogelijk beeld te geven.
Weerstandsvermogen conform de nota grondbeleid
In de nota Grondbeleid is de minimale omvang van het weerstandsvermogen ten behoeve van algemene risico’s gesteld op 15% van de positieve boekwaarden, vermeerderd met de nog te maken kosten, het krediet voor strategische aankopen en het verwachte eindresultaat.
Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt € 1.093.777 (15% van € 7.291.845). Geconcludeerd kan worden dat de verwachte omvang van de algemene reserve grondbedrijf voldoet aan het minimaal benodigde weerstandsvermogen en daarmee dus toereikend is om alle risico's op te vangen.
| Weerstandsvermogen | |
| Positieve boekwaarde onderhanden werken | € 1.853.791 |
| Nog te maken kosten objecten onderhanden werk | € 5.438.051 |
| Verwachte nadelige toekomstige resultaten | € 0 |
| Totaal | € 7.291.842 |
Risico’s per exploitatie
Naast een beoordeling van het weerstandsvermogen van het totale grondbedrijf is het ook mogelijk om de risico’s per exploitatie in beeld te brengen. Voor de risicoberekening zijn we ervan uitgegaan dat een aantal risico’s zich voor zal doen.
De berekende risico’s zijn:
- De looptijd van de grondexploitatie is (2 jaar) langer dan begroot
- De jaarlijkse kostenstijging is (1%) hoger dan begroot
- De opbrengstinflatie van de grondexploitatie is (2%) lager dan begroot
- Het rentepercentage over de boekwaarde is (1%) hoger dan begroot
Als we een berekening voor de 2 lopende grondexploitaties maken, komen we tot de volgende risico’s. Voor een toelichting op de risicoklassen wordt verwezen naar paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.
Op basis van de analyse per exploitatie is sprake van een lager risico (€ 26.528) dan op basis van de berekening van het benodigd weerstandsvermogen (€ 1.093.777) voor het totale grondbedrijf.
| Risicomatrix | ||||||
| Complex | risico | risicoklasse | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Nooitgedacht | € 0 | x | ||||
| Bloemakkers | € 26.528 | x | ||||
| Sws Oostermoer | € 0 | x | ||||
| Totaal | € 26.528 | |||||
Conclusie
Het hoogste van de twee berekende risicobedragen is € 1.093.777 Dit is het minimaal benodigde weerstandsvermogen. De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan deze eis. Het risicobedrag is ook opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Vennootschapsbelasting (VPB)
Vanaf het jaar 2019 is het grondbedrijf belastingplichtig. We hebben over de jaren 2019 tot en met 2021 een gezamenlijk een fiscaal verlies van € 87.000 gerealiseerd, dat met toekomstige winsten gecompenseerd kan worden. Uit de (voorlopige) berekening van de fiscalist komt naar voren dat we over 2022 een bedrag van € 38.360 aan vennootschapsbelasting moeten betalen.
Complexen in exploitatie
Van de complexen in exploitatie zijn net als voorgaande jaren afzonderlijke voortgangsrapportages opgenomen:
• Bedrijventerrein Bloemakkers te Gieten
• Nooitgedacht (Rolde Zuid)
• SWS Oostermoer (Gieterveen)
Aangezien Nooitgedacht en Bloemakkers omvangrijke risicovolle plannen zijn, zijn hiervoor separaat actualisaties opgesteld. Deze rapportages worden als bijlage bij de jaarrekening vertrouwelijk ter inzage gelegd. Hierbij zijn ook de risico’s met een gevoeligheidsanalyse in beeld gebracht.